万科郁亮发声！
近日，在万科媒体交流会上，万科董事长郁亮公开表示，中国楼市超跌了。 交流会上，针对行业阵痛之下万科的业绩压力，以及如何才能穿越此轮周期的提问。 郁亮表示，短期有压力，长期有信心。虽然万科是最早提出“活下去”的企业，但郁亮对于行业的未来仍是乐观派。 此次交流会，万科集团联席总裁、万科开发经营本部首席合伙人张海，万科集团联席总裁、万科物业事业集团首席合伙人朱保全，万科物流BU首席合伙人张旭，万科长租公寓总经理胡冬华先后分享了所掌管业务的变化与成绩。 在分享对市场未来的看法时，他们更相信“长期主义需要长期的能力建设”，感悟“好产品才是最好的话术”。 尊重常识 回归常态 阵痛之后 仍有机会 两年前，郁亮曾提及对行业的基本看法，并归结为16个字：尊重常识、回归常态、阵痛之后，仍有机会。 郁亮在此次交流会上表示，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，都在努力熬过阵痛期。不过，郁亮强调，无论是否接受，行业都将进入新的发展阶段。 郁亮认为，目前市场情绪比较悲观，而这种悲观情绪可能受了一些意见的引导。 房地产“过剩论” 01 郁亮反驳了房地产“过剩论”。 郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。 郁亮举例，如果马斯克来到今天的会场，那么今天会场里的人均财富是多少？可能个个都是大富翁，但实际情况不是。 根据第七次人口普查调查数据显示，中国城镇人均居住面积为38.6平方米，镇上居民为42.3平方米，也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了。 从城市角度来看，一二线城市人均居住面积为34.3平方米，深圳才21平方米，大城市也被小城市平均了。“过去我们行业聚焦在长期居住问题的解决，但是细分到每个需求来看的话，还有短期居住需求。” 郁亮举例称，西双版纳、西昌、海边一些旅居项目，大量旅居人口，百分之七八十销售给了北方客户，而南方人也会选择到北方购置康养项目，“随着收入水平的提高，人们对房子的需求会越来越多元化，这些都是合理的住房需求。但针对新需求的市场供应是不充分的。” 郁亮表示，根据第七次人口普查数据显示，中国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折合成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯基本门槛。 从城市人口增长、改善、更新的需求方面看，郁亮预计未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。而今年预计新开工不足7亿平方米，已经回到了2006年水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。 郁亮直言，现阶段住房建设水平超跌了，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。 政策没用了？ 02 关于政策有没有用？郁亮直言：“政策肯定是有用的，但是不能指望出一个政策能彻底扭转局面。政策某种情况下不是万能的，不是没用的。” 谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组数据，8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果；在9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%；而10月上半月最新数据相较9月进一步好转。 在郁亮看来，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。但同时，他认为不能指望政策一招解决所有问题。“市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。” 尤其是在供给端，可以有更积极的举措。例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑举措。 关于REITs 03 谈到企业的长期性，郁亮表示，企业需要培养出“赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱”能力。因为当下的房价和地价与过去完全不同。 以长租公寓为例，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，经过近8年的努力，万科终于盈利了。 郁亮透露，REITs让万科有了长期经营的业务，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。 一旦完成REITs的环节打通，万科将完成从开发向不动产运营的转变。 他认为，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。 行业阵痛还在持续当中，当下不必过于悲观，万科相信城市永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。”
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