作为房地产业的传统营销旺季，近年来，“金九银十”在各种因素的影响下显得成色不足。
今年的“金九银十”表现仍然不及预期，但在各类稳楼市政策的推动下，市场仍然出现了一些好转迹象。比如，部分城市的二手住宅市场活跃度有所回升，一些房企的单月业绩也录得增长。
数据显示，今年９月和１０月，重点城市商品住宅成交面积同比下降约两成。“金九银十”表现不及预期。
具体而言，９月重点城市商品住宅成交面积环比增长６．１％，同比下降１９．１％。即便在规模房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，１０月房企整体销售未有明显改观，ＴＯＰ１００房企单月实现销售操盘金额５５６０．７亿元，环比降低２．６％，同比降幅较９月扩大３个百分点至２８．４％。
不过房企的表现存在一定分化，百强房企中１０月业绩环比增长和环比降低的分别占到近半数，中海地产、建发、华发的表现相对突出，环比增幅均高于３０％。
从累计业绩来看，ＴＯＰ１００房企１－１０月销售操盘金额的同比降幅仍保持在４４％的水平。
今年以来，房地产市场走势并不平稳，在各类稳楼市政策的推动下，市场曾数次出现复苏势头，但持续性回暖局面仍待形成。受各种因素影响，市场信心也未能完全修复。
从头部房企来看，保利发展１０月单月销售排名第一，碧桂园、中海地产分别位居二、三，分别同比下降１４％至４３０亿元、同比下降２９％至４２０亿元、同比增长２０％至３２７亿元。
从前１０月累计销售情况来看，ＴＯＰ１００房企销总额为６０９５４．６亿元，同比下降４３．４％，降幅较９月收窄１．７个百分点。
房企今年以来的累计销售情况同样呈现分化，ＴＯＰ１０房企销售额均值为２５３１．４亿元，较上年下降３６．４％；ＴＯＰ１１－３０房企销售额均值为８１８．７亿元，较上年下降４８．６％；ＴＯＰ３１－５０房企及ＴＯＰ５１－１００房企销售额均值分别为４２４．０亿元和２１５．７亿元，同比分别下降５１．１％和４２．４％。“千亿房企俱乐部”继续减员，超千亿房企１６家，较去年同期减少１６家；超百亿房企１００家，较去年同期减少４８家。
预计房企之间的销售分化在融资差异和拿地差异之后将进一步加大，这也会推动优质房企的销售集中度进一步提升。
何时企稳？
为了助力房地产市场尽快企稳，９、１０月份政策端的发力其实并不小。
中央层面多项政策集中出台，包括下调首套房公积金贷款利率、部分符合条件城市可下调或取消首套房商业贷款利率下限等，以降低购房者置业成本，同时继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。
地方层面也持续优化政策工具箱。９－１０月全国有超１６０省市出台政策超２３０条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合。
从当前的市场整体情况和表现来看，单单依靠市场本身力量或很难实现行情修复，政策的走向和力度或将决定市场走向、行情修复进程、市场回暖程度。基于当前市场表现和外部环境推演，四季度市场行情难有超预期表现，持续筑底或为大概率事件。
短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。
当前的房地产市场不一定去追求它到底何时恢复到以往的水平，而是关注重点城市何时能达到企稳的阶段。
接下来两个月，地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进。
随着政策层面持续释放积极信号，各地强化保障整体市场稳定，这将使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。但全国性强力政策较难出台。因此，企业理应调低政策预期，做好继续应对市场变化的准备。
积极的信号
今年的房地产市场走势并不平稳。第一季度，全国商品房销售规模虽然低于去年同期，但仍高于２０１８年、２０１９年和２０２０年的同期水平。
进入第二季度，部分城市疫情反弹压力较大，在严格的防控措施下，房地产交易一度受阻。４月和５月，商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。
在此期间，各级监管部门推出多项稳楼市措施。
５月中旬，监管部门将首套房贷利率下限在５年期ＬＰＲ基础上下调２０个基点，随后又宣布降息。
６月，房地产各项指标有所改善，在纳入国家统计局的７０个大中城市中，房价上涨的城市数量创去年９月以来的新高。
６月下旬，部分项目出现停工停贷现象，并出现蔓延，给市场带来了一定的心理影响。
进入７月，随着传统淡季到来，房地产交易规模明显下滑，楼市复苏的势头被阻断。
８月，央行再度降息。
９月末，监管层推出两项重要的稳楼市政策：其一，重点城市首套房贷利率下限被再度放宽，最低首套房利率已降至３．７％的历史低位。其二，换房退税政策也被有条件地实施。
这期间，楼市成交情况仍未达到去年同期的水平，但一些好转的迹象已经开始出现。
按照国家统计局的数据，今年８月和９月，全国商品房销售面积、销售额连续两个月环比升温。
在１０月的销售数据中，也出现了一些积极的信号。比如，部分城市的二手住宅市场活跃度有所回升，一些房企的单月业绩也录得增长。
据统计，５０强房企的表现优于整体，有３２家房企的１０月销售业绩环比回升，１８家企业环比下降，但降幅多在３０％以内。
由于今年企业普遍面临资金链压力，势必会加大折扣力度。但同时，宏观经济、疫情因素、稳楼市政策也将影响未来两个月的房地产市场。
临近年末，房企有更大的动力来强化销售。预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，继续从供需两端发力稳楼市，今年第四季度部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势。
经济下行，业绩腰斩，红利锐减的大环境下，房地产营销受到了巨大的冲击，在此情形下，依然有迎难而上的房企拒绝躺平，逆势突围。
当前的房地产正在回归普通行业，需要建立新的商业模式，重构新的核心竞争力，还需要跨界汲取优秀企业赖以生存的核心基因，或者支撑它的逻辑体系。
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