房地产的新发展模式，＂新＂在哪里？

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经历了全行业层面的严峻考验和深度洗牌之后，房地产行业重新走到了十字路口，原有的“高杠杆、高负债、高周转”发展模式已失去了基础。在“二十大报告”定调的新发展路径下，未来房地产行业的发展方向再次成为了社会关注的焦点。实际上，这一年来管理层和不少重要会议已频频强调“房地产的新发展模式”，但迄今为止，有关部门尚未对“新发展模式”进行过定义。

那么在新的发展阶段，房地产发展的新模式究竟是什么？国家战略层面对房地产中长期的定位以及发展路径有着怎样的深远考量？与此同时，未来行业在新的发展模式引领下将呈现什么样的变化？身处困境的房企又如何在变革的行业中扎稳脚跟并参与未来的市场建设？本期内参将作相关分析。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，未来房地产开发模式的变化，对预售制度会有所调整。未来融资方面也会有一些改善。从第二曲线看，物业和租赁长期市场会越来越大，养老住房市场空间也很大。商业地产这次会“大洗牌”，办公楼未来三年租金出租率和资产价格还会不断下降。

西南证券研究所发布研报认为，房地产发展新模式主要为除去传统的开发销售业务以外的经营性业务，同时住房方面发展租售并举，加快租赁住房市场的发展，目前国内的房企也已经有了许多实践，包括仓储物流、产业园区、商业地产、长租公寓等。发展经营性业务的一大问题在于如何将沉淀资产盘活，ＲＥＩＴＳ可实现对持有型资产的变现，从而使资金融通渠道更加顺畅。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，中国房地产目前处于战略转型升级的大通道里，急需深入探索，在新的发展模式尚未成熟的背景下，留给房地产业界和社会日后展开更多、更深入的探讨，形成一种符合中国经济成长和产业升级大趋势、符合中国房地产市场大环境的新的发展模式。而国家提出房住不炒的战略理念，只是否定炒房等投机行为，并没有否认房产的资产属性和投资价值。房地产在未来不仅在产业运营层面会广泛深入地展开，它本身还构成合理的、符合市场价值链的资产运营和成长的重要产业基础，通过资产运营和管理来合理增加财产性收入。未来房地产不仅要涉足大量具有前瞻性和实用价值的产业运营，也将有效强化不动产合理、稳健的资产运营和管理。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产新的发展模式是个很大的命题，行业良性循环、租购并举、长效机制、存量运营、金融供给侧改革（比如ＲＥＩＴｓ）等，都是新模式的内容。开发商、地方政府、金融机构、居民购房消费，都要探索新的模式。比如，新的开发模式，就是告别“快周转、高杠杆”，转向高质量房地产开发企业；新的供给模式，就是“租购并举”，发展住房租赁、搞存量运营；新的消费模式，就是先租后买，先小后大，梯度消费；新管理模式，就是长效机制、“一城一策”和精细化。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，由于房企自身情况不同，适用于不同的转型模式。参考发达经济体头部企业的发展经验，当下我国房企的新发展模式，根据企业资源规模可分为三种模式：模式一，专注开发，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效；模式二，开发＋轻资产，轻重并举，中型房地产企业应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率；模式三，开发＋轻资产＋资产管理，综合性大型房地产企业应发展轻资产业务，并拓展资产管理。

上海市决策咨询委员会委员赵燕菁认为，房地产行业需要探索新模式下的良性循环。在房地产制度设计方面，建议打造“先租后售”“租售联动”的保障性租赁住房。（新模式，即保租房先以低租金供应给３－４亿的新市民，降低扎根大城市的成本。未来，再以较低的价格并辅以租金抵购房款的形式，由新市民买下来，转化为完全产权的商品房，让新市民分享城市化的红利。）具体路径上，建议将存量沉淀资产（比如商办、公寓）调整规划后转换为保租房补上配套，以较低的价格“先租后售”给新市民。

全国政协委员、房天下创始人莫天全认为，针对当前房地产行业面临的主要问题，探索新的发展模式势在必行，需要坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人－房－地联动机制。在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，发挥保障性住房的保障效果。但需要关注的是，保障性住房的建设应适度，加大人口流入量大的城市的建设力度，控制中小城市保障房建设量。另外，综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，未来需要在中心城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，目前，我国住房市场的基本面已经发生重要变化，现行住房发展模式已经无法解决住房领域新的主要矛盾；并且由于现行住房发展模式的不足，造成和衍生了住房市场的诸多问题。为从根本上解决住房市场的问题，满足新时代全体居民美好居住生活的需求，确保房地产稳健发展和良性循环并促进宏观经济的高质量发展，应积极构建中国住房发展新模式。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹认为，在未来房地产开发和住房发展模式里，保障性租赁住房将是一大块儿。“十四五”期间，国家将大力发展保障性租赁住房。机构持有、统一运营、标准化、条件好、集中式管理，这种租赁住房可以给新市民、年轻人提供一个很好的居住环境，租金也相对便宜。可以通过先租后购的形式，在确定就业方向、稳定就业地点之后，再考虑买房问题。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“新的发展模式”意味着房企开发模式的转型。房地产企业长期以来形成的高周转、高杠杆开发模式已难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。而房地产开发企业探索新的发展模式需要结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

中房分析

推动住房租赁市场发展，完善租购并举、市场与保障并行的住房双轨制体系在构建房地产发展新模式中占有一席之地

二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”框架下阐述了房地产行业的发展方向，明确了“租购并举“是我国推进住房制度改革、推进住房高质量发展的顶层设计。在新时期，房地产行业将加速向民生属性回归，而加快租赁住房建设作为一项民生工程，已经上升到了国家战略层面。

在新的发展阶段，我国的住房模式将由“以购为主”向“租购并举”转变，大力发展租赁房市场，规范存量住房的市场化租赁，新建配建政府主导的保租房，建立以市场为主、满足多层次需求和以政府为主、提供基本保障的两个住房体系。为缓解住房租市场结构性供应不足，解决新市民、青年人等群体住房困难等问题，保障性租赁住房市场建设有望提速，后续可能从增加租赁住房土地供应量、加大税收补贴、优化租赁住房供应方式和市场运营环境等方面出台支持性政策。在政策支持和市场需求的支撑下，租赁住房市场扩容是大势所趋。而对于房企而言，如果能够凭借自身优势参与其中，或将为业务发展打开新的局面。具体实施路径来看，房企不仅可以通过“改租”“纳管”方式形式将存量项目与保障性租赁住房对接，改造部分低效率项目，利于盘活存量资产，同时也能与地方政府平台公司进行业务对接，在保障性租赁住房的项目运营管理上进行合作，开辟一条轻资产服务输出的新赛道。

以公募ＲＥＩＴｓ为契机，探索房地产金融二级市场支撑住房租赁长足发展

长期以来，金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，为实现房地产业的长足发展，必须完善房地产金融体系，将一二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。在具体做法上，由于住房租赁是一个投入大、周期长、收益低、稳定的民生关联行业，需要低成本的长期大资本支持，这与追求短期、高收益的市场化资本不吻合，所以建立国家层面的专项补助迫在眉睫，以弥补当下资本市场对租赁产业投资不足的短板，使租赁住房供应走向可持续发展之路。此外，为有效调动社会资本参与住房租赁市场的发展，也应加速建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的房地产二级资本市场，特别是加快基于住房租赁资产发行公募ＲＥＩＴｓ的速度与规模。

目前，已经发行上市的保障房公募ＲＥＩＴｓ投资者热情很高且市场表现良好，为保障房开发者盘活存量的同时，也为获取可持续发展的资本创造了良好的平台与机制。可以预见，通过增加合格收益率为基础的重资产有效供给，辅以一定的财税补贴政策，激励多元化市场主体参与，同时借助公募ＲＥＩＴｓ这一金融创新工具，将是我国发展租赁住房市场的必由之路。

调节收入分配的房地产税将成为行业新发展逻辑链中的一个常量而非变量

在行业进入新的发展阶段之时，房地产税改革的目的，于社会，是实现“共同富裕”的重要一步，房产是居民家庭财富的主要构成，也会参与到“公平分配”的机制中，房地产税改革试点及立法有助于发挥其调节个人收入及缩减贫富差距的功能；于行业，房地产税作为税制改革和房地产长效机制的重要一环，一方面可以弥补土地财政缺口甚至替代卖地为主的土地财政，另一方面能增加持有环节成本，有效抑制房产投机行为，从而引导合理的楼市消费和持有，促进房地产市场长期平稳运行。

而从稳楼市的角度出发，行业发展正面临重大挑战，房地产税的加快试点在如此背景下是否会加剧其困境？找出最恰当的落地时机，实在是一门高深的“学问”。可以预计的是，前期房地产税试点征税力度不会太大，与世界其他国家相比，税率应处在中下水平。全国范围内大面积的开征要等待试点期过后，在总结经验教训和履行立法程序之后再循序渐进推出。长期来看，房地产税将成为行业发展的一个常量而非变量，行业仍然遵循市场运行规律。

进一步深化土地供给侧改革，持续优化集中供地，促进行业长期健康发展

基于土拍市场的持续低迷现状，当前土地市场的供给侧结构性改革应当以创新土地供应制度为重点，优化新增建设用地的供应模式和结构以降低企业拿地成本和用地成本，激发企业创新活力。而当前在集中供地和房企资金链承压的双重影响下，公开市场的土地大多由国企、央企包揽，热点城市住宅用地成交规模下滑，部分地块被地方城投公司获得，短期影响商品住宅的供应量，中长期或将在一定程度上对行业平稳健康发展产生影响。因此，各地供地方式有必要根据市场形势作出相应调整，适度增加重点城市集中供地次数或因地制宜地优化土拍规则及调整供地模式，继续坚持由“降地价”向“降实际地价”转变，并适当降低企业拿地门槛，激发企业拿地意愿，以点带面提升市场信心，促进房地产业健康发展和良性循环。

而放眼未来，地产政策或将鼓励深化土地管理制度改革，向土地要更大的综合效益，城市的发展将不再“摊大饼”，旧城改造已被提上日程，要通过旧改的精耕细作，让城市拥有更高的综合价值，从而形成高质量式的稳健型增长模式。

行业的发展模式和规则正在重构，房企需重新寻找发展的“第二增长曲线”

新时期下，传统开发的场景已经变迁，行业多年以来的“高周转、高杠杆、高负债”的发展模式已经难以为继。对于房产开发商尤其是民企而言，如何参与到未来的市场中，则需每一个主体主动的去创造和适应。短期来看，市场依然处于探底过程中，房企需要先生存下来，保证货量供应的同时，继续积极营销、促进销售去化及现金回笼。而从中长期而言，如何发展下去，成为“剩”者，则需要房企重新寻找适合企业未来发展的第二增长曲线，在夯实开发主业的基础上，探索新发展模式，实现高质量发展。

随着行业发展模式的重构，在行业无增长时代，留给房企的窗口仍然存在。在既有基础上持续发展，重视新业务和地产主业的协同效应是房企的首选。当前政策和市场反应加速推动了企业发展逻辑的变革，一系列政策都在鼓励房企在养老、租赁、城市更新、代建、城乡融合区域协调发展等领域继续尝试与投入，也为房企“探索新的发展模式”提供了有利条件。其中，央企和国企或成为增量项目主导力量，城市发展基金、ＲＥＩＴＳ　等直接投资将成为新生力量，实力较强的民企以联合共建方式发展，中小型民企则重新回到夹缝中求生存的状态。

概括一下，“房地产发展的新模式”是坚持“房住不炒”主基调下，发展商品房和保障房两大体系，强调租购并举来解决各类居民住房问题。随着行业格局和发展模式的重构，除房地产开发以外，老旧小区改造、养老发展、长租公寓建设、乡村振兴等方面都需要企业积极参与。在探索新发展模式鼓励下，我国房企由开发商向服务商转型是必然趋势，而体制机制的创新也将为市场主体参与其中而提供政策保障。至于暂停的房地产税改革工作，全国范围内大面积的开征有望伴随深圳的率先试点，在总结经验教训和履行立法程序之后循序渐进推出。