白昼的交替，四季的轮回；世间万物皆有周期可循。楼市发展同样如此。从１９９８年住房制度改革以来，中国房地产基本以４－５年的周期性，呈现出螺旋式向上发展的趋势。至今，中国楼市已经走了４个周期：第一轮周期为２００７年前的楼市黄金时代。２００３年国务院发文称，“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济支柱产业”。在２００２－２００７年之间，宏观调控政策始终处于收紧状态，但调控措施基本以喊话为主，实际起到的作用微乎其微。这也导致当时房价越调越涨，成就了中国房地产的黄金时期。第二轮周期则是２００８－２０１３年的“四万亿”时代。２００８年次贷危机爆发，政府机关推出了４万亿经济刺激计划，涉及到保障性安居工程、重大基础设施、农村基础设施等全方面。同时在２００９年房贷７折利率横空出世，促使当年购房热情高涨，楼市暴涨。直至２０１０年开启密集的调控收紧，全国楼市才逐渐有所平稳。第三轮周期为２０１４－２０１９年的“房住不炒”时代。２０１４年受到银行信贷紧缩等因素影响，国内诸多大中城市出现“房价大幅下降”的现象，其下跌幅度甚至超过了２００８年；全国房产市场降温明显。国内楼市在２０１５－２０１６年开启了强力救市模式，取消限购、购房补贴、税费减免等措施层出不穷。这一时期，全国各大城市几乎都经历了大规模的轮动上涨，炒房致富也逐渐流行起来，很多抓住机会的投资者最后赚得盆满钵满。２０１６年，“房住不炒”的概念被首次提出，强调房产市场需要平稳健康运行。而今恰好处于楼市发展的第四周期阶段。２０２０年初，一场疫情席卷全球。为了帮助小微企业渡过难关，政府开启对其的定向放水；而部分“水”则流入了房产市场。随后在２０２０－２０２１年期间，三道红线、贷款额度收紧以及部分城市发布二手房指导价，都促使楼市面临新变局。２０２１年下半年，全国楼市开启大跌模式。从这几轮周期中我们亦能发现，国内房产周期基本呈现出了“起于危机，止于调控”的特征。然而在当前，楼市周期更多呈现出了分化的特征。一线城市的房价涨幅增速明显快于二线城市，而二线城市的房价涨幅增速又显著高于三四线城市。甚至在房价普遍下跌大环境之下，依旧有部分城市的房价始终坚挺。往昔那般一盘棋式的同涨同跌周期，已然走向终结。
回顾西宁城市的十年变迁，我们亦能够从中看到楼市的发展情况。我们仅从近十年的市场行情来看，西宁楼市已经走过三个完整的周期，目前正处于第四轮周期阶段。
第一周期：２０１１－２０１４年
２０１１年以前，西宁房价始终呈现出持续上涨的态势；而２０１１年则可以说是楼市调控政策年。这一年里，“国八条”“西宁限购令”等楼市政策相继出台并落实。历经一年的楼市调控，楼市下行已经成了不可避免的趋势，当时的西宁楼市更是出现了“卖方积极、买方冷淡”的局面。而在２０１３年，随着“新国五条”政策的落地，“稳中求进”成为当时西宁楼市的主基调。西宁购房者的置业信心恢复、开始积极入市，房价开始出水涨船高的态势。西宁房产市场在２０１３年下半年期间持续回温，楼市整体成交均价随之不断走高，更是在２０１４年“小阳春”之际
达到峰值。
２０１５－２０１７年期间，西宁市场基本以去库存为主。不管是成交均价还是供需方面，走向都颇为平稳。在这轮周期里，省市两级政府从放松限购、增加信贷、限制降价等多方位对市场进行调控，以促进市场平稳健康运行。据了解，２０１７年西宁商品房销售面积达３３８．２２万㎡，同比上涨１０．１％左右，成为西北少数销售面积增速超过１０％的城市。商品住房库存面积下降１１２．６万㎡，市场库存量开始回归正常。２０１８年上半年，由于碧桂园、中海、红星等实力房企的品质楼盘入市，西宁楼市热度再次有所攀升。随后政府开始密集出手整顿西宁楼市，强调“楼盘不得随意涨价”，进一步规范西宁商品房销售行为。再加上下半年期间公积金贷款配贷系数的调整，促使市场热度逐步降温、房价有所回落。但２０１９年可以说是西宁楼市的转折之年，自此之后西宁房价开启了大幅上涨的序幕。在这一年里，万达落子北川，碧桂园、万科也相继在南川拿地；西宁楼市发展前景一片大好。这一时期，西宁楼市的供求双高，房价也随之出现攀升。尤其是在６月期间万科城开盘，当月成交量堪称近十年单月最高，同时也促使当月成交均价出现峰值。
进入２０２１年以后，由于部分品质楼盘相继入市，使得楼市整体成交均价相应提高。但从图中我们亦能看出来，这一年里楼市的成交与供应都明显处于低位。受到“三道红线”等政策的影响，外来品牌开发商纷纷开始降负债率。再加上市场行情逐渐下行，购房者观望情绪浓厚，大多数开发商开始采取“以价换量”的营销策略。也因此，２０２１年下半年开始，楼市成交均价逐步走低，楼市行情也大不如前。
｜ ２０２１年末西宁楼盘促销活动示意
综合来看，西宁楼市走势与宏观调控政策紧密相关，当前依旧是政策力量主导的市场。而从这几轮楼市周期来看，西宁楼市在早些年也曾经历过涨跌起伏较大的阶段，彼时的楼市信心明显不足。但渡过低迷周期之后，西宁楼市依旧蓬勃生机！毫无疑问，当前西宁楼市正面临着又一轮严峻的周期考验。２０２１年９月以来，西宁城市新建住宅价格环比均呈现出下滑趋势。反映到西宁楼市来看，则表现为大多数楼盘的优惠折扣力度大。此外，下半年挂牌出让的地块大多流拍，土地流拍率也创下了近些年的新高。越来越多的购房者认为新的一年里房价将不会上涨，其观望情绪也愈加浓厚。可以说，购房者对２０２２年楼市的信心明显大不如前。
然而事实上，不管是对投资者还是刚需群体来说，当前都算得上是极为不错的购房时机。过去十年内我们所经历的周期，很有可能只是更大周期里的组成部分。长期来看，西宁楼市房价依旧还有上涨空间。如果长期仍看涨，那么短期内的房价下跌反倒可以说是购房置业的好机会。
但即便如此，小编依旧不建议房贷收入比过高的人群购买。一般来说，房贷收入比控制在３０％左右最佳；超过５０％就会对日常生活质量造成影响。因此对于这类人群来说，完全没必要为买房而沦为房奴。再加上保障性租赁住房的推进，未来租房同样也能获得满满的居住幸福感！整体来说，当前西宁楼市周期正处于调整阶段，我们不要丧失对其的信心。任何事物的发展都会有高潮和低谷，我们要学会理性看待。西宁楼市亦是如此。全新周期刚刚开始，而且还是在新的十年伊始，后期的房价涨跌同库存量、去化速度等因素密切相关。如若库存量不足，那么必定会促使房价有所上涨。再加上楼市分化，新的周期可能并不会如之前那般拉长。所以耐心等待一番，一切都会好起来的！
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