近期全国各地“商改住”政策动态及相关案例

发布者：省房地产协会发布时间：2024-11-29 阅读次数：0次

今年4月中央政治局会议定调“消化存量房产和优化增量住房”后，自然资源部发文，直指限制土地供应去库存。5月，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，强调加强部门协同联动，严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。在这一背景下，部分城市出台关于加快房地产去库存相关政策，其中重要的方向就是允许商办类用地或用房改为居住类用地或用房，旨在缓解商业办公项目的高库存压力，优化土地供应结构，提高土地利用效率，并为居民提供更多的居住选择。

各地“商改住”政策动态

近期，海南万宁与湖南长沙两地相继推出引人注目的“商改住”政策，为商业办公类商品房的去库存问题提供了创新性解决方案。

1、2024年6月海南万宁发布《促进商业办公类商品房去库存工作方案》

该方案在设定合理前提的基础上，允许符合条件的商办类商品房参照住宅进行管理。购房者将享受到与住宅同等的待遇，包括子女就近入学、按住宅标准收取的水电气费用等。这一举措不仅减轻了购房者的经济负担，还提升了商办类商品房的居住价值。

2、2024年7月湖南长沙发布《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》

长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批。已完成项目总平面图审批但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

3、2024年7月云南昆明发布了《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》

明确要求暂停新的商业办公用地供应，并允许按程序申请将计划供应的土地调整为居住用地。属地政府（管委会）根据片区控制性详细规划和商业商务用房配置、去化等情况，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可按程序申请将计划供应的土地调整为居住用地，依法开展控制性详细规划修改。对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于养老、文旅、体育等新兴产业项目的开发建设。对于申请调整为住宅的，可由属地政府（管委会）研究，在符合片区总体功能定位、满足公建配套的前提下，原则上收回土地后按程序调整规划，重新组织供应。

4、2024年5月深圳市住房和建设局关于征求《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》意见的通告

该政策优化了“非居改保”的工作机制，适度放宽了非居住房屋的改建条件。该文件表明“既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。

各地“商改住”的相关案例

1、上海

上海徐汇斜土路地块，原小米总部地块，已由商办用地调整为住宅用地，容积率由3.0调整为2.2，并配建社区级公共服务设施。该地块最初由小米全资子公司谧空间（上海）信息科技有限公司在2021年竞得，当时作为商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。后经过政府收储重新上架，该地块起始价为36.96亿元，起始楼面价约10.08万元/平方米，且未设中小套型比例要求，转变为住宅用地。上海2024年第四批住宅用地出让公告：该批次中，“原小米地块”以住宅用地性质再度现身，拟以“招挂复合”方式出让，即当有效申请人数达到或超过6人时，地块采用有竞价招标方式出让。

2、深圳

近日，深圳发布公告，计划于12月2日以挂牌方式出让南山区粤海街道一宗地块。今年以来，深圳推地步伐放缓，在这宗地块推出之前仅成交三宗地块。此次推出的地块位于深圳核心区的后海金融总部基地，挂牌价也达到126.52亿元。这宗地块是调规而来的。今年7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告称，计划将深圳后海片区两宗商业服务业设施用地的性质调整为“商服用地+居住用地”。除此以外，这宗地块不再“双限双竞”，也即不限制销售价格，也不受“90/70”的政策限制，并将以“价高者得”确定竞得者。从位置、配套乃至地价等各方面条件来看，这宗地块将有望成为标杆项目。根据出让公告，这宗地块总面积为3.86万平方米，规划建筑面积为26.3万平方米，起拍价为126.52亿元。此次挂牌地块位于后海金融商务总部基地，紧邻登良地铁站。出让宗地含商务公寓7万平方米，其中4万平方米可分割转让、3万平方米限整体转让。此外，这宗地块的销售价格、户型设计等，出让公告也未作出限制。