2024年1-8月全国月报：房地产市场复苏动力不足，下行态势显著

发布者：省房地产协会发布时间：2024-09-27 阅读次数：0次

2024年1-8月，全国40城住宅用地成交金额同比下降44.84%（2023年1-8月同比下降26.62%）；全国32城新建商品住宅成交面积同比下降21.84%（2023年1-8月同比下降1.36%）。8月，全国32城新房成交面积环比17涨15降，仅2个城市新房价格指数环比上涨；全国二手住房出售挂牌价指数稳中有降，环比下跌0.98%，跌幅较上月扩大0.06个百分点；1-8月，全国租赁住房租金指数累计下降1.49%，8月租金指数较历史高点下降4.86%。

土地市场

一、住宅用地成交量

2024年1-8月，全国40个大中城市累计成交882宗地块，成交土地面积3085.42万㎡，同比下降37.9%。其中南京成交185.78万㎡居首，其次重庆成交183.98万㎡，杭州以183.92万㎡排名第三。同比方面，9个城市成交面积同比上涨，其中沈阳同比涨幅最大，达142.65%，福州紧随其后，涨幅为103.61%，其他城市涨幅均未超55%。

2024年1月，土地市场供需规模呈现季节性回落；2月受春节假期影响，土地市场供地节奏明显变缓；3月成交楼面价呈现出小幅回升的态势，土地的质量和价格仍然得到了市场的认可；4月土地市场整体市场热度不高，楼面价小幅下滑；5月土地成交表现较为低迷，土地市场总体成交量较往年“缩水”明显；6月土地市场供地和成交持续保持“稳推进”节奏；7月土地市场供需规模低位徘徊，总体热度上升；8月土地市场呈现“整体趋冷、散点火热”的局面，热度持续分化。

表：1-8月全国40个大中城市住宅用地成交量情况

数据来源：国信达数据

二、住宅用地成交价格

2024年1-8月，全国40个大中城市住宅用地累计成交金额5731.92亿元，同比下降44.84%。其中8个城市同比上涨，福州土地出让金同比涨幅241.61%居首，其次沈阳同比增长153.54%，其他城市涨幅均未超过50%。

全国40个大中城市平均楼面价为8539元/㎡，同比下降5.94%。其中厦门成交楼面价排名第一，为38646元/㎡；其次上海成交楼面价32885元/㎡；北京成交楼面价30469元/㎡排名第三；昆明、哈尔滨、贵阳、兰州成交楼面价较低，未达2000元/㎡。

表：1-8月全国40个大中城市住宅用地成交价情况

数据来源：国信达数据

新建商品住宅市场

一、新建商品住宅成交量

2024年1-8月，全国32个大中城市新建商品住宅累计成交95万套，成交面积11163.22 万㎡，同比下降21.84%。其中成都成交852.4万㎡居首，其次青岛成交800.32万㎡，天津成交755.02万㎡位列第三。从同比来看，全国32个大中城市成交面积同比4涨28跌。其中大连市同比涨幅22.88%居首，降幅方面长沙、合肥、西宁同比降幅位列前三，分别为46.84%、46.74%、46.39%。

2024年1、2月受春节影响，楼市仍处于低温状态；3月新房市场总体仍处在缓慢恢复的趋势中，4月的新房市场复苏势头疲软，成交热度较去年有所下滑。5月受新政影响，新房市场成交面积环比大幅增长，市场在快速恢复中；6月在“以价换量”以及政策显效下，新房市场活跃度出现一定改善，但市场调整压力仍在；7月传统淡季后，新政效果减弱，新房销售累计同比降幅收窄，但单月数据再度走低；8月新建商品房市场复苏动力不足，市场仍处于调整阶段。

表：1-8月全国32个大中城市商品住宅成交量情况

数据来源：国信达数据

2024年8月，全国32个大中城市新建商品住宅成交面积1441.47万㎡，环比上涨10.57%，同比上涨14.92%。其中成都成交面积为153.86万㎡居首，上海、杭州、广州等10个城市成交面积均超50万㎡。从环比来看，全国32个大中城市17涨15降，其中南昌环比涨幅为283.86%居首，宁波、兰州、成都涨幅均超130%，其余城市环比涨幅均未超100%。

从同比来看，全国32个大中城市17涨15降，其中南昌同比涨幅最大为783.49%，降幅方面，长春降幅为54.47%居首，其次沈阳降幅为52.02%，其余城市降幅均在40%以内。

表：8月全国32个大中城市新建商品住宅成交量情况

数据来源：国信达数据

二、新建商品住宅成交价格

2024年1-8月，全国32个大中城市新建商品住宅成交均价19131元/㎡,同比下降6.25%；成交金额24517.44亿元，同比下降23.96%。其中深圳成交均价居首，达57424元/㎡；北京以46756元/㎡紧随其后；上海成交均价38592元/㎡排名第三。哈尔滨、长春、沈阳、兰州、西宁销售均价均低于10000元/㎡。

全国32个大中城市中2城新房价格指数同比上涨，2城新房价格指数环比上涨，均与上月持平。当前新建商品住宅价格依然呈下降态势。

表：1-8月全国32个大中城市商品住宅成交价情况

数据来源：国家统计局、国信达数据

三、新建商品住宅销供比

2024年1-8月，监测的全国32个大中城市中，27个城市销供比大于1，即销售速度快于供应速度。其中兰州销供比最高，为4.6，其新增供应量明显小于销售量，市场供小于求态势显著；武汉、西安、上海、长沙在各城市中销供比较低均为0.9，即供应速度超过销售速度；深圳销供比为1，市场供需维持平衡。

数据来源：国信达数据

二手住宅市场

一、二手住宅价格走势

2024年8月，全国楼市仍延续了下行态势。国信达-全国城市二手房指数网数据显示，8月，全国范围内城市二手房出售挂牌价指数持续下降，环比下跌0.98%，跌幅较上月扩大0.06个百分点，1-8月累计跌幅为6.94%；并且自2021年8月的历史高点193.98之后，36个月中基本是一路下跌，累计跌幅达到了17.17%；本月二手住宅出售挂牌量小幅下滑，环比下降5.26%，同比上涨30.22%。

图：全国二手住宅挂牌价指数走势

数据来源：国信达数据

2024年8月，报告重点监测的全国40个大中城市房价分化明显，深圳、上海、北京三大一线城市的房价在全国遥遥领先，其中深圳房价水平最高为72539元/m²，其次是上海和北京，房价水平在60000-62000元/㎡这个区间，接下来是广州、厦门房价水平在40000-42000元/㎡这个区间。与上月相比，全国40个大中城市挂牌价指数环比均不同程度下跌，其中日照、厦门、海口分别以跌幅2.27%、1.91%、1.5%位列前三位。相比去年同期，重点监测的全国40个大中城市挂牌价指数也均下跌，其中日照、厦门、南京分别以跌幅17.93%、17.52%、15.71%位列前三位。

2024年1-8月，重点监测的全国40个大中城市二手住宅挂牌价格指数均下跌(较2023年12月指数相比)。2024年8月，40个大中城市较其房价历史最高点降幅均超5%，10%以上降幅的城市达36个，较其房价历史最高点降幅最大的前三名城市分别是青岛、天津、日照，降幅分别达到31.99%、28.9%、27.87%。

表：8月全国40个大中城市二手房均价及涨幅情况

数据来源：国信达数据

二、二手住宅供应量

相比去年同期，本月40个大中城市中，除上海、南京、乌鲁木齐挂牌量指数同比下降，其余37个大中城市挂牌量指数均上涨，其中深圳、珠海、青岛分别以涨幅165.93%、129.39%、88.88%位列前三。从环比看，8月，全国40个大中城市中，8个城市环比上涨，较上月减少28个城市，涨幅较大的三个城市为杭州、三亚、沈阳，涨幅分别为17.06%、16.68%、11.98%，其余32个城市环比下降。其中济南降幅最大至31.97%。

表：8月全国40个大中城市二手房挂牌量涨幅情况

数据来源：国信达数据

租赁市场

一、租赁住房价格变化

2015年以来全国租赁住房市场整体呈现先升后降的态势。2015年至今全国租金累计涨幅20.46%，远低于二手住宅房价同期累计涨幅60.68%。

2024年8月，全国租赁住房市场逐步降温。国信达-中国二手房指数网数据显示，8月全国租赁住房市场挂牌量指数有所回落，环比下降2.6%，相比去年同期上涨12.8%。2024年1-8月，全国租赁住房出租挂牌租金指数累计下降1.49%，8月指数较历史高点下降4.86%。

图：全国出租挂牌价指数和出售挂牌价指数

数据来源：国信达数据

2024年8月，从重点监测的40个大中城市来看，7个城市租金在40元/月·m²以上，其中北上深三大一线城市的租金在全国遥遥领先，平均租金分别为91.79元/月·m²、85.36元/月·m²、80.55元/月·m²；广州、杭州、三亚、厦门在第二梯队，平均租金在40-55元/月·m²之间；其余大中城市的租金水平主要集中在20-40元/月·m²的区间，40个重点监测城市中仅有日照、银川租金低于20元/月·m²。

相比去年同期，报告所重点监测的全国40个大中城市中有6个城市租金指数上涨，其中涨幅最大的为上海市，同比上涨4.13%；同比下跌的城市中，日照降幅最大至10.08%。重点监测的40个大中城市中，2024年1-8月，有11个城市租金指数出现上涨(较2023年12月指数相比)，兰州、重庆、武汉等29个城市租金指数下跌。重点监测的40个城市中，较其租金历史最高点出现5%以上降幅的有21个城市，10%以上降幅的有10个城市，较租金历史最高点降幅最大的前三个城市分别是郑州、日照、贵阳，降幅分别达到了27.06%、22.63%、19.59%。

表：8月全国40个大中城市租金及租金指数变动

数据来源：国信达数据

二、租赁住房租售比

租售比是国际上用来衡量房地产市场健康状况的重要指标。我国热点城市租赁住房市场租金涨幅还无法追上房价上涨的步伐，目前40个大中城市的租售比均低于4%，有15个城市租售比小于2%，处于较不合理区间。其中厦门作为二线城市租售比在各大城市中垫底，仅为1.26%，远低于北上广深等一线城市。这意味着，一套房子如果仅靠出租，至少需要79年才能回本。

租售比较低的十个城市涵盖深圳、广州、上海、杭州等重点城市。这些城市整体房价处于较高水平，其较低的租售比也提示着这些城市可能存在房地产市场风险。长春、哈尔滨、乌鲁木齐、沈阳、西宁、贵阳、长沙成为全国40个大中城市中租售比高于3%的城市。

表：8月全国40个大中城市租售比一览表

数据来源：国信达数据

政策

一、全国政策

2024年8月，住建部出席“推动高质量发展”系列发布会上还提出了重点抓的几方面工作：一是完善住房供应体系，重点增加保障性住房建设和供给；二是部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制；三是有力有序推动现房销售；四是建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度；五是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制；六是建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”等。

表：2024年8月全国主要政策汇总