本报告对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况进行分析，以更好把握当前新房交易行情。数据显示，当前新房交易已连续5个月保持降幅收窄的良好态势，充分说明购房政策积极有效、市场趋稳基础更加牢固。据此判断，8月份新房成交数据有望同比转正，对于引导市场预期向好具有积极的作用。
2024年7月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1141万平方米，环比减少26%，同比减少13%。对当前新房交易数据需要客观理性看待。表面上看，出现了环同比的下降，进而也引起了“市场再次下行”的顾虑和担心。但实际上7月份本身属于传统市场淡季，出现数据波动实属正常。需要提示的一点是，若观察今年前7月数据，总体上并没有出现断崖式的下跌现象，这意味着在一系列政策的支持下，新房交易市场总体稳住了。本部分统计了全国50城新房成交面积的月度同比增速数据。今年2月份全国50城新房成交面积同比增速为-69%。不过后续月份该降速指标总体呈现逐月收窄态势。其原因是：去年同期月份总体呈现降温态势；今年二季度购房政策持续加码并释放积极效应。当前该指标已连续5个月收窄，预计8月份有望转正。若该指标转正，那就意味着15个月以来全国50城新房成交同比数据首次由负转正，市场信号意义重大。本部分研究“新建商品住宅年初累计成交面积同比增速”指标。数据显示，今年二季度开始，同比降速曲线呈现收窄态势，也说明新房交易有筑底回暖趋势。具体数据看，该指标在1-3月份为-48%，而到了1-7月份则收窄至-38%。此类指标有两个重要信号。一是说明目前新房成交相比去年同期大致萎缩近4成；二是说明最大销售压力期已经开始过去。本部分分析全国50个城市按城市分类的新房环比指标。数据显示，今年7月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为200、613和328万平方米，环比增速分别为-19%、-31%和-21%。观察三类城市的环比增速曲线，其曲线形态相似，反过来说明三类城市的市场压力也是相似的。当然从市场提振的角度看，大城市的基础更好，尤其是年轻人导入速度较快的城市。另外当前大城市豪宅交易不错，已成为三类城市复苏的先行指标。数据显示，今年7月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为-1%、-19%和-8%。观察三类城市该指标，其在去年下半年开始总体处于负增长区间，市场压力较大。随着本轮供求关系的调整和房价的调整，市场风险有较大的出清，新一轮复苏的基础更加牢固。尤其是一线城市已经显露出更明显的转负为正的良好态势。从年初累计同比增速指标看，今年7月份，全国50个一、二、三四线城市年初累计新建商品住宅成交面积分别为1247、4490和2517万平方米，同比增速分别为-28%、-41%和-38%。通俗理解是，当前销售数据相比去年同期普遍萎缩3成水平。若对比2019年年份，大致缩水了20%、60%和65%。从这个角度看，一线城市更抗压，而二三线城市市场调整压力较大。我们认为，各地要结合此类萎缩程度，进一步在购房政策方面发力，以更好提振交易行情。本部分统计了22个一二线城市的新房交易情况。统计显示，7月份22个城市中，仅有3个为环比正增长，1个为零增长，剩下的18个城市均有不同程度的环比下降。出现普遍性的环比下降，属于正常现象，尤其是很多城市6月份密集网签交易数据略高。我们预计，到了8月份较多城市将保持环比正增长的良好态势。7月份，在22个城市中，已有5个城市表现出同比正增长的态势，即包括南宁、福州、广州、南京和重庆。以广州为例，其最近两个月同比增速分别为19%和29%，总体上说明购房政策是积极有效的，也带动此类城市走出过去较为低迷的状况。后续预计同比正增长的城市数量会增多，进而也带动全国50城数据逐渐走出负增长区间。今年1-7月份，全国22个重点城市新房成交面积均为同比负增长。此类城市相比去年同期水平大致萎缩了3成。该指标警示各地，新房交易的“亏空”依然较大，要在三季度继续提振新房交易，以促进此类指标逐渐走出负增长区间。
四
本部分选取北京、上海和深圳2000万总价及以上的新房项目进行分析，以更好监测重点城市的豪宅交易市场。统计显示，今年7月份这三个城市2000万总价及以上新房成交套数为500套，环比减少49%，同比增长28%。两个维度印证豪宅交易的热销。一是对比全市新房总体数据，其同比增速明显更好；二是纵向分析，豪宅交易已创新高。三个城市2019-2024年历年前7月的豪宅交易套数为2371、2275、3397、4085、3795和4418套，据此计算2024年前7月增速分别为86%、94%、30%、8%和16%。这说明豪宅交易是最近五年最热的。大城市豪宅交易较热，和三个原因有关系。1）资金避险情绪较强，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征，吸引了更多资金进入。2）相比2020年豪宅的交易热，当前豪宅类的房企心态更平和，捂盘心态少，而冲刺和加快项目出清的心态较重。3）相比2023年房价倒挂时期豪宅认购的高门槛，当前认购门槛明显降低，“积分”、“摇号”等高门槛规定明显减少。大城市豪宅交易热，带来了三个重要作用。1）其发挥了非常好的市场引导作用，也进一步印证了房地产市场向好的趋势。2）观察此类城市豪宅类的房企，相关拿地成本较高。目前豪宅较快的去化，有助于加快回笼资金，有助于改善现金流状况。3）豪宅交易不错的房企，或成为后续大城市新一轮拿地的主力。下表对7月份豪宅热销TOP2的项目进行了情况介绍。本部分统计了四个一线城市及杭州、南京、合肥、成都的新盘销售排行榜，并选取热销第一的新盘项目进行列表。观察7月份新盘的销售情况，其具有两个重要特点。1）部分城市豪宅项目销售占据全市新房销售排行榜TOP1，比如说深圳和南京。这说明豪宅交易的规模较大，也反过来说明改善型住房需求的释放力度略强于刚需。2）部分城市新房热销项目普遍位于新城区，此类区域房屋单价和总价可控，吻合刚需和改善型购房的家庭需求。
五
对今年7月份以及前7月的数据进行总结，总体上具有两个重要的特征。1）总体上市场数据有波动，但复苏的特征是积极明显的。这充分说明购房政策在积极释放，尤其是降低首付、降低房贷利率、二手房以旧换新等系列政策支持，购房成本持续降低，购房能力有所提高。2）目前市场运行正经历一个较大的调整，释放出一些积极的信号。比如说部分城市改变了过去交易数据持续同比下跌的态势，当前已经有所转正。其对于引导市场预期和增强信心具有积极的作用。8月份购房政策将继续宽松。近期如广州调整了购房落户政策、成都调整了首套房认定标准等，以及其他城市在公积金贷款等方面持续调整，都对进一步降低购房成本、增强购房能力等带来积极作用。我们认为，当前全国50个重点城市市场调整是比较充分的，在后续政策引导、供求关系和房价的调整过程中，其持续复苏的基础较好。8月份预计新房交易同比转正的城市数量会增加，对于市场预期调整具有非常好的作用。
附注
本报告涉及的50个城市按一、二、三四线城市划分，包括：北京、上海、广州、深圳；成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、苏州、西安、长春、长沙、重庆；宝鸡、德阳、东莞、东营、佛山、湖州、惠州、丽水、六安、清远、衢州、泉州、汕头、韶关、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、烟台、漳州、肇庆、镇江、舟山、珠海、淄博、江阴和昆山。
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执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 严跃进
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