近期国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》明确，经过5年努力，农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度进一步健全，协调推进潜力地区新型工业化城镇化明显加快，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈，城市安全韧性短板得到有效补齐，常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。
随着我国经济快速增长，进城乡融合发展、人民生活水平提高，城镇化进程持续推进，常住人口城镇化率有由2000年的36.22%增长到2023年的66.16%。“十四五”以来城镇化进入快速发展的后期，城镇化率增速有所放缓，近三年年均提高0.76个百分点。
从国际上主要国家看，2022年日本城镇化率超过90%，英国、美国、法国、韩国超过80%。相比之下，我国城镇化率也还有十多个增长点。
同时我国城市化进程还存在区域发展不均衡的问题。统计数据显示，31个省市中有12个地区高于全国平均水平，除了上海、北京、天津、重庆四个直辖市外，广东、江苏、浙江、辽宁、福建五省已经达到70%的水平。城镇化水平最低的为西藏地区，仅38.9%，其次云南、甘肃、贵州、广西、河南、新疆、四川城市化进程较慢，低于60%。
当前提出的新型城镇化，就是以县域为关键抓手。此次《行动计划》提出实施潜力地区城镇化水平提升行动，以冀中南、皖北、鲁西南、豫东南、湘西南、粤西、川东等城镇化潜力较大的集中片区地区为重点，兼顾其他城镇化率低且人口规模大的县（市、区），在协调推进新型工业化城镇化方面加快突破。这些地方政府需要积极提升城市治理水平、改善基础设施建设、调整产业结构带动产业升级提高地区竞争力，吸引并且留住劳动人口。
在过去几十年，城镇化进程对房地产行业的快速发展也产生了重大影响。从大趋势看，我国住房需求整体呈缓慢下降趋势。《行动计划》提出5年增长到70%，年均要提高0.77个百分点，城镇新增人口超过5000万人，对未来住房需求仍将形成有力支撑。一方面城市常住人口增加，扩大房地产市场有效需求，对于消化增量房、优化存量房有积极作用。特别是在优化存量房方面，之前收储存量商品房政策的实施范围扩大到县级以上城市，此次《行动计划》提出“将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围”“加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给”，以县域为切入点的新型城镇化有望释放更多潜在需求促进政府收储提速，加速中小城市去库存。
另一方面城市化水平的提升也包括城市功能升级，目前大城市存量住房中旧房占比较大，住建部数据显示，全国2000年年底以前建成的老旧小区约有22万个，涉及的居民近3900万户。随着城市更新加速推进，老旧小区改造也带来大量的置换和改造住房需求。
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