近日，二十届三中全会落幕，会议审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称为“《决定》”），绘制出中国高质量发展的蓝图。
涉及房地产发展新模式、“市场+保障”双轨制供应体系、因城施策、房地产融资、房地产税等诸多层面。
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构建房地产发展新模式
支持多样化住房需求
《决定》提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
“住房双轨制一定是长期坚持的方向，市场的归市场，保障的归保障。”业内认为，上述内容是对房地产市场未来发展方向的定调。
近年来，保障性住房建设的战略高度进一步提升。2023年8月25日召开的国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出，要尽快补齐保障性住房建设短板，提高保障性住房在住房总供给中的比例。同时，对保障房实施严格的封闭管理，让“市场的归市场，保障的归保障”。
二十大报告提出“推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化”。有房地产行业资深分析师指出，《决定》强调“保障性住房供给”，并且保障房供应对接到工薪群体刚需，也意味着商品房未来更多对接改善性需求。
拓虎解读：
此次会议虽然没有提”房子为住的不是炒的”的概念，但基本方针没变，目的是尽量让大部分工薪阶层能买的起房子。而建立租售并举住房制度是房地产近几年来一直贯彻执行的政策，力求减弱房地产商品房市场过高房价，过热市场问题。
多元化住房需求力求房地产居住产品百姓可选择性大，降低商品房市场购买的依赖性，通过地产发展新模式，有效遏制房地产的不规范化和过热度，使房地产市场未来向稳定发展迈进。
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允许取消限购
取消普宅和非普宅标准
《决定》提到，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
业内认为，这或许意味着，后续各城市对于限购政策和普宅认定标准将进一步放松。目前，除了北京、上海、深圳、天津、海南仍然维持限购政策，全国大部分城市基本全面取消限购。
拓虎解读
目前部分城市商业、写字楼、公寓库存挤压严重，取消普宅和非普宅标准，使一部分公寓产品商业产品不受40年产权和首付50%高首付影响，促使一部分商业和写字楼可以做住宅转换。目的是激活商业库存。
市场猜测，这是否意味着，包括西宁在内的三四线城市在已经取消限购的前提下，“普通住宅和非普通住宅”的认定标准放松后，刚需和改善在税费方面是否也会有新的变化？能否拥有同等的保障？
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商品房预售制度改革
完善房地产税收制度
《决定》提到，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，改革房地产开发融资方式，就是加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”；而改革商品房预售制度，就是逐步由预售向现售转型。
近年来，随着烂尾楼、大公摊、预售资金等事件的揭露，商品房预售制度逐渐成为罪魁祸首，被围追堵截，而房地产风险也逐渐暴露人前，被多次提及。
对于牵动不少媒体津津乐道的房地产税，《决定》也再次提及，“完善房地产税收制度”。
很多人将之简单的等同于房产税，其实这二者并不是完全对等的关系。税收制度所包含的内容，并不是单纯的房产税，但房产税一定是包含在税收制度里的。
拓虎解读
目前房地产的融资方式很鸡肋。银行对开发贷门槛较高，许多企业达不到银行要求。即使对土地抵押贷、房屋抵押贷也审核严格，许多房企只能被拒之门外。由于目前整体市场环境影响，房地产民间融资更是难上加难，这条路基本行不通。所以改革房地产融资方式是对房企非常有利的大好事，能够融到资会救活许多优质房企。
关于房产税提了好多年，这次是否落地执行拓虎表示怀疑。房产税其中一税种是以房屋为征税对象，按房屋的原值或租金向产权所有人征收税。此税争议比较大，并涉及现住房、空置房、租赁房、租金等。现泽城实验，随后全国各地全面展开，到西宁市预计这几年不可能。
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防范化解房地产风险
切实维护社会稳定
此次房地产风险的防范化解被写入三中全会文件中，再次说明了相关工作的重要性和迫切性。显示出政府对当前房地产行业发展的重视，也为接下来房地产政策指明方向。
中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀表示，要促进房地产市场平稳健康发展。我们要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。
二十届三中全会还提出，“在发展中保障和改善民生是中国式现代化的重大任务”，“提高人民生活品质”，“不断满足人民对美好生活的向往”。对于住房而言，全力保交付之外，还要保质量保安全，未来“好房子”建设不可或缺。
拓虎解读
目前房企爆雷后拖欠供应商材料款，拖欠服务商款等屡见不鲜。无数供应链下游企业日子苦不堪言。防范和化解房地产风险势在必行，防范房企资金乱用，防范无法交房现象发生，维护购房者权益，维护社会稳定作用很大。
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城乡融合发展
促进城乡要素双向流动
全会公报提到，要健全推进新型城镇化体制机制，巩固和完善农村基本经营制度，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革。
全会提出，城乡融合发展是中国式现代化的必然要求。在今年的《政府工作报告》中，就提到要把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务等。
易居研究院研究总监严跃表示，过去我国房地产市场的发展也是人口市民化的过程，如今全会提出“促进城乡要素平等交换、双向流动”，这对于后续县域房地产业务发展有非常好的启发，预计土地政策会有较大调整。
拓虎解读
城乡双向流动前提是县域经济要搞起来，为个人提供一定的就业空间和发展机遇。县域经济产业发展需要一部分城市产业向县域及乡镇转移，拉动地方经济和就业人群。当就业机会增加收入提高城乡双向流动才能实现，城乡融合发展目的就会达到。
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来源：拓虎地产
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