近些年的救市政策不断，可楼市却依旧没能全面复苏。近期，央行再出重磅组合拳，相继发布了3条通知：
1. 取消首套二套利率下限。其中，首套首付最低15%，二套首付最低25%！
2. 取消商业房贷利率下限！
3. 公积金利率下调0.25个百分点！
就在政策发布不久，多个城市的楼市出现了“回升向好”的迹象，北上广深等核心城市的部分项目营销中心更是出现了门庭若市的景象。此外，二手房市场热度也随之有所升温。比如在首都北京，二手房日均成交突破1000套，周末两天总成交超2000套，基本达到了2024年小阳春的热度。（数据来源于财联社报道）
可以说，新房市场和二手房市场都出现了激烈的反响，呈现出了久违的热度。政策切实激发了购房者的热情，给全国楼市的发展都带来了一定程度的信心。购房投资者的心态也随之发生了显著变化：低利率和低首付让投资者看到了市场潜力，开始涌入市场寻找投资机会。这种心态变化的背后，蕴藏着他们对未来市场的乐观预期。
那么在西宁城市，我们又该如何抓住这波利好买房呢？
01
住宅类投资分析
受到市场大环境的影响，相较于往年来说，2024年西宁住宅市场的成交与价格都明显有所下滑。就目前来看，西宁住宅市场依旧以去库存为主；这也使得楼市的整体均价将持续低位运行。然而随着大量政策利好的落地实施以及市场库存的逐步减少，或许西宁楼市的整体均价在不久的将来就会触底反弹。再加上当下的首付、商贷利率以及公积金利率都明显低于以往，这也意味着当前的购房成本也相对偏低。这对于有居住需求的购房者来说，无疑是上车的绝佳时机！
而在房产选择上，小编建议购房者按照“新房＞次新房＞二手房”的顺序进行置业考虑。二手房的居住体验可能会不及新房；此外二手房交易也存在中介费、个税等额外费用，相较于新房来说大致会多出5-20万不等的交易成本。而次新房的小区配套和居住环境都相对较为成熟，在同等交易成本的条件下，次新房也是不错的选择。虽说目前西宁的二手房市场库存较多；但随着市场热度提升，二手房的挂牌量就会随之减少。西宁楼市始终以新房销售为主，届时的销售价格也必然会更加力挺。
如果当下依旧想要选择住宅投资的话，那么小编建议购房者优先选择小户型产品！投资选择以地段为主，优先考虑热门区域核心位置的品质住宅。地段优越区域的租金回报率明显会高于其他区域，后期作为长期投资项目进行出租，也不失为一个良好的投资手段。
02
商业类投资分析
或许在几年前，提及商铺投资尚还有利可图。如今随着“投资返租热”逐渐降温，再加上全国楼市的市场环境不尽人意，近些年国内盒子型综合体商业的投资持续低迷。反观西宁城市，近些年商业地产项目爆发式增长，已开业的、且规模≥2万方的大型商业体达到30余个。商业遍地开花，在某种程度上也导致商业的投资价值有所下降。
然而在商业体投资持续低迷的情况下，社区沿街商铺、繁华地段商铺仍然一铺难求。尤其是作为生活“最近1公里”的社区沿街商铺，能够最大程度满足周边居住者的日常需求，可谓是拥有着稳定的消费客群。这也使得社区商铺越来越受到广大投资客的追捧。
所以当下如果想要选择商铺投资的话，小编私认为投资沿街商铺不失为上上选。社区沿街商铺具有“租金低、客群庞大且稳定、经营户签租时间长”等优势，在当下的市场环境中无疑是资产配置的优选。
03
公寓类投资分析
西宁公寓市场在2020年期间，曾一度出现“供求双高”的局面。然而后期供应持续走高，公寓市场才逐渐呈现出“供大于求”的态势。如今西宁公寓市场以去库存为主，当前投资公寓的话则需要格外谨慎！
一般来说，好的投资公寓具有以下几个属性：
1. 地段优越，项目周边人口密集，配套完善。
2. 交通便捷，通勤时间较短。
3. 租金回报率高，能确保收回成本。
这般位于繁华地段的公寓产品，能够满足置业者居住、创业、办公等多元化的需求，那么相对来说就更好出租，后期也更容易转卖！此外，交通便捷也能为承租的上班族提供便捷，对于年轻的打工人来说可以带来更加丰富的生活体验。
据拓虎市场数据了解，目前西宁公寓产品的平均租金在38.27元/月/㎡。换而言之，我们如果租赁一个30㎡左右的公寓，其月租大概在1200元/月左右。但由于商业用水用电等弊端，也使得诸多打工族并不会将公寓租赁作为第一选择。所以其实就目前的西宁楼市来看，与其选择公寓投资，还不如选择商住类住宅产品进行投资。其中，城西区的天桥中心就不失为良好的投资选择！
1. 地理位置优越
项目地处城西区核心地带，位于西宁东西两条主干道——五四大街和西关大街——交汇处。毗邻力盟商圈，近接海湖新区，盘踞在两大核心商圈之间。这就意味着，居住于此能够畅享两大商圈的便捷生活！
2. 周边生活配套齐全
项目与城西王府井百货并肩而立，与新宁广场、青海省博物馆仅有一路之隔，周边2公里范围内还分布着人民公园、虎台遗址公园等城建生活配套。虎台小学、虎台中学等优质教育资源也分布在周边，拥有着良好的教育氛围。
3. 投资属性较高
区别于西宁市场上其他公寓产品，项目具有“民水民电”的特征。这无疑能够降低购房者的居住成本，甚至能够满足购房者陪读的需求，极大丰富其居住体验。此外，项目还具有“低首付、低总价”的特点，项目在售总价51万起，在寸土寸金的城西区来说显然是性价比极高的存在。
来源：拓虎地产
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