车位
营销
很多房地产项目的利润，都沉淀在了不起眼的车位库存里，其实无论项目的主力客群是是刚改型，功改型，还是二次改善型，这些客户都开始把长住作为了第一属性。
既然要住，房自然要配上车，人安了家，车同步安家也是很自然的需求了。这是目前很多城市，卖车位天然的一个趋势利好，大家开始重视居住舒适度了。
因此，开始正文前，我们先重申一下车位的重要性：
01
项目经营层面：车位是项目重要利润点，也是完成整盘经营闭环的关键，是未来项目利润新的增长点。
02
营销层面：车位销售作为营销全业态销售的关键一环，是营销专业能力的具体体现。
统一思想
是所有营销工作的第一步
痛则思变
越来越多房企开始主动自我革新
推出各种营销管理变革
很多房企，早两年开始，就推出了一系列营销变革行动，组织调整、线上营销、管理提升等等，不一而足。
未来除了住宅，房企会越来越重视车位、商办等产品的去化和利润。
那么很多项目车位去化难，本质问题有三个：
车位规划与项目定位错配
车位规划设计不合理，影响客户体验
定价不合理，客户对价格抗性大
营销前置，从根源消灭车库积存难题
车位销售是一场“有组织的攻坚战”。要注重波段的划分和四专（销售经理、策划经理、渠道经理、综管经理）的配合。
那么如何打好这场攻坚战？
答案只有一个！
像卖房子一样去卖车位。
借助外力，杜绝在外停车
项目周边+四至道路停车地点盘点，借助物业投诉并联系交警城管，多次贴条。
车位推荐原则
没有意向的业主推荐买一个，有意向买车位的业主推荐买多个。
挤压销售
分区供应，不要散卖；阶段性集中推售，一波接一波。
业主分配机制
每名置业顾问报备业主保护名单，限期成交并设置对赌机制；除保护名单之外的业主资源根据车位成交转化率进行分配，根据不同资源制定业绩目标，完成者持续保护，未完成者再次拆分。
图纸审核
第一步，CAD图纸审核（编号、动线、出入口、车位规格、不利因素）。
第二步，营销制作平面图。
第三步，出街平面图审批（营销、设计、客服、配套、法务和项目总）。
若现场不具备勘察条件，需要靠图纸卖车位，则需要当面校准，线上审批。少量疑似风险车位，做好评估，可定价不销售，待现场具备条件勘察后再决议是否销售。
设计优化，品质升级
优化指标，合理布局，分配均匀
对于像文旅、养老等入住率较低的项目，业主对车位需求低，尽量在投资阶段就要介入，优化指标。
某房企指出，前期拿地阶段，就要结合市场和项目需求判断车位配比是否过高，比如可结合项目周边是否有大量可停车的设施、竞品车位去化速度、项目常住率等数据来测算合理的配比指标。
一旦车位配比指标确定后，各楼栋车户比应该均匀分配，不能出现有些楼栋下没有配车位的情况。
对于车位划分，可以以楼栋电梯间为中心，朝计算楼间距的方向取50m半径，以此确定圆形范围。对于重合的区域内车位，一般划分为距离更近的楼栋。
设计优化，提升业主行车停车便利性
车行人行动线合理
除了人车分流，还要考虑非机动车对行车的影响。比如绿城在交通流线设计上，非机动车流线优先设计在园区外环，并将其车库出入口贴临围墙设置，实现真正的人车分流。
层高及车位尺度
《汽车车库建筑设计规范》中规定车行出入口高度为2.2米。
绿城车库出入口标准不低于2.4米，并考虑到房车、卸货车、救护车通行需求，要求至少有一个出入口高度应在2.8米以上。
如果是豪宅项目，除了考虑层高，还要考虑地面平整度、车位尺度等等。现在很多豪宅项目入口高度基本做到4米多甚至5米多。
除了层高，车位尺度把握也很重要。
停车方式
车位划线可采用U型双层线，更大程度避免车辆擦挂。
减少不利因素影响，提升车位价值
地库受到各种构件影响比较多，设计阶段，应尽量避免构件对停车的影响。
比如柱网优化，柱网位置从车位腰部移至端头，减少柱位、墙体对车辆开门的影响。
定价更科学，全新算法辅助定价
有些项目，车库配比和设计没问题，但却常常因为价格问题，造成去化困难。
据调研，客户不购买车位，价格太高的原因占比高达69%。
车位定价流程相对简单，主要分为前期准备、初步计算、价格调整、总结分析4个步骤 。
营销在前期联合设计部门配合制定两图一表（楼栋车位归属划分图、车库标注版图纸、车位情况表），利用数据及模型定价，并结合实地情况微调价格，最后再结合车位分类标准，综合得出价格。
结 语
楼市持续冷淡，商业和车位产品销售去化难，与一二线城市屡出“天价车位”不同。三四线城市乱停管控、居民意识、收入......一系列客观因素，让城市车位需求愈加收紧，开发商回笼附加产品成本愈加困难。
重新为项目梳理价值，在营销推广的同时突出产品价值与服务体验，提升楼盘的附加价值，制造宣传爆点，做到迅速吸引客户的眼球，快速引爆市场。
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