西宁商圈的形成因素

发布者：省房地产协会发布时间：2024-02-28 阅读次数：0次

商圈究竟是什么呢？国内学者齐晓斋在《城市商圈发展概论》指出，“商圈是零售企业的经营活动空间和顾客的消费行为空间直接或间接重叠创造出的一种动态空间范围。”简而言之，商圈是以商业体或商场为圆点、向周边发展延伸形成的消费空间，主要的组成要素为琳琅满目的品牌商铺和门店。通常来说，商圈按层次划分为市级核心商圈、次级商圈以及边缘商圈。

第一级别：城市级核心商圈

市级商圈的日客流量最大，能够吸附城市总量50-70%的消费者。通常而言，一个城市基本会有1-2个城市级核心商圈，其它的基本都属于区域性商圈。

第二级别：次级商圈

次级商圈具有一定的地理空间阻隔，辐射半径保持在1-5公里左右，能够吸附城市总量15-30%的消费者。

第三级别：边缘商圈

边缘商圈处于商圈的最外缘，辐射半径保持在1-3公里左右，约10%的消费在此实现。商圈内拥有的顾客较少，而且较为分散。

0商圈经济是城市经济发展的核心动力。以商圈为中心，辐射区域的发展潜力会更大，同时还会间接地影响周边房价的走势。小编根据官方“一主一新四副”的商业网点格局，画出了当前西宁城市商圈的分布图。一张西宁特色的商圈地图，就此徐徐打开。

（一）核心商圈

一般来说，市级核心商圈形成与城市发展定位息息相关。而在西宁城市，市级商圈主要“双核中心+百年步行街”，即：大十字-西门商圈、海湖商圈以及海湖万达商圈。这几大商圈辐射全市，品牌质量高，商业延续性强。

1. 大十字-西门商圈：

作为西宁城市传统核心商圈，大十字-西门商圈承载了多数西宁人的记忆。西宁的首个王府井商业体就择址于此，且早年的营销业绩在全国都能名列前茅。如今王府井、百年水井巷、莫家街、大百百货等商业相辅相成；虽然城市商业核心西移，仍然不失往日的繁华。

2. 城西力盟商圈:

力盟商业步行街融汇数千年河湟文化内涵，承载城市特色，传袭城市文化历史，充分展示了城市发展活力。可以说，力盟商圈主要依靠历史文化的沉淀和极具竞争力的商业品牌打造，受到不同消费层次结构的青睐。

3. 城西海湖商圈：

商圈内分布着万达广场、唐道637、王府井大象城、五矿天地巷子等商业体，商业的辐射力和延续性极强。目前商圈内多业态均衡发展，且商业体的品牌质量较高，能够满足全市居民的中高端消费需求。大多数的外来游客抵达西宁之后，也会选择海湖新区作为落脚点。人流聚集，也为区域增添了不少活力和烟火气。

（二）次级商圈

近些年，西宁的各大新区相继崛起，为满足新区发展必要的消费需求，片区性的次级商圈应运而生。比如北川万达商圈、南川商圈。也有由于片区人口增长而催生出来的商圈，比如城北小桥商圈、城东中惠商圈；同时还有根据民族特性和展示地方特色而形成的商圈，比如城东新千商圈。这些商圈基本服务于本区域及周边区域的消费人群，多位于区域交通枢纽、大型居住区和商务区。

1. 北川万达商圈

近些年来，北川新区的发展如火如荼。尤其在北川万达广场开业、各大楼盘相机交付之后，北川新区的烟火气愈发浓郁。北川商圈以北川万达广场、阳光城金座商业为核心，定位在中高端业态，可以满足周围购买力较好居民的购物、餐饮需求。

2. 南川商圈

随着碧桂园、万科、红星等品牌房企楼盘的建设交付，南川目前已经拥有了规模客观的居住人群。后期时代都会商业、红星天铂临街商业以及大象城商业相辅相成，必然能促使南川商圈规模化、成熟化。

3. 城北小桥商圈

城北小桥商圈由小桥市场、小桥商业城、三田购物小商品城及街边传统商业等集聚而成，如今依旧保持着街道集市式的热闹形象。经过数十年的积淀，小桥商圈的商铺业态颇为丰富，囊括了餐饮、服装、特产、菜市场、花鸟鱼市场等等。商圈辐射范围内新旧小区鳞次栉比，这里的常住人口多年来已经习惯在小桥市场购物，满足生活各种需求。

4. 城东新千商圈

城东新千商圈主要由新千国际广场、新千丝路风情街、新千国际虫草城等综合而成，集中体现了青海的地域文化、民族文化、旅游文化。以新千国际广场为主力的新千商圈，不仅能够满足周边市民的日常消费，而且还能在旅游季吸引大量的游客前往消费。尤其是夏季夜市，这里的人气爆满。

5. 城东吾悦商圈

城东吾悦商圈则以城东吾悦广场为主力，客群主要针对周边小区的居住人群。据不完全统计，辐射圈内包含了138个小区，且入住率均已达到90%。高密度居住人口优势，也为区域带来了无限的消费需求与市场潜力。

6. 城南麒麟名都商圈

城南麒麟名都拥有20万方商业，可以说是城南的商业中心。城南新区的居住者几乎都在这里满足日常的消费需求。消费人群年龄跨度较大，年轻人更倾向于购物、就餐，而中老年人则是超市的主要消费群体。

（三）社区性商圈

顾名思义，社区性商圈指更小层级的商业模式。它以社区范围内工作和生活的人群为服务对象，侧重于超市、餐饮、儿童亲子、休闲娱乐等业态。人口基数越大，社区商圈越繁华。在西宁，社区商业通常会有一个规模相当的商业综合体做支撑，通过差异化和良好的体验持续吸引顾客消费。比如城中香格里拉社区商圈、城北民惠城商圈等。

1. 盛世华城社区商圈

柴达木路板块汇聚了盛世华城、威隆太阳城、万科公园里、金座雅园等大盘，这也为盛世华城社区商圈提供了足够的人口支撑。

2. 民惠城社区商圈

得益于周边密集分布的小区，民惠城社区商圈自带规模可观的消费客群。目前板块内存在的生活配套，完全能够满足居民“居住+娱乐”的多方位需求。尤其是民惠城的商业，几乎每天都拥有熙攘人群。

3. 香格里拉社区商圈

作为西宁老牌高端社区，香格里拉的绿化、社区建设都做得非常完善。香格里拉有自己的综合商业区，商铺业态丰富，囊括生活超市、琴行、药店、蔬菜水果店、银行等，这也为居民的学习需求提供极大方便。

4. 团结桥社区商圈

团结桥社区商业则以海亮大都汇商业综合体为主力，主要针对的是团结桥板块的居住人群。周边还有城馨丽锦等小区底商加持，提供了更加多元丰厚的业态。此外，恒泰的新项目琉金岁月将在板块内打造 4.8万方的商业配套，为团结桥的社区商业锦上添花。

西宁商业的后起之

显而易见，西宁商业“多中心化”的发展趋势越发明显，每个城区几乎都有专属于自己的消费商圈。城市商业正呈现出百花竞放、客流如潮的大城气象。随着城市外拓的速度加快，后期南北川的商业必然会加速成型，进而促使西宁正式进入“片区商业时代”。届时，片区商业商圈会逐步扩大成熟，逐渐削弱核心商圈的辐射影响力。

我们以中惠紫金城的片区商业为例。中惠紫金城位于城东区的南山东路板块，依托于中惠万达广场、中惠国际机电汽配城等商业体，这里的片区商业发展得颇为繁华。如今哪怕我们在工作日前往，也依旧能够看到熙熙攘攘的消费客群。而究其缘由，无非是以下两个原因：

1. 商圈周边人口基数大。

据不完全统计，中惠商圈3公里辐射半径内共有70余个住宅小区。七普数据显示，板块内的常住人口达到7.6万人，占据全区总人口的16%左右，堪称城东区的人口集中居住地带。这无疑也为片区商业发展提供了规模客观的人口支撑。

2. 商圈体量大，业态丰厚。

据了解，中惠万达广场的商业面积达13万方，引进了280余个国内外知名品牌。再加上周边大体量的中惠国际机电汽配城，板块形成了规模较大的商业聚集区。这里还规划建设五星级酒店、高端公寓等，未来将形成集购物、餐饮、娱乐休闲、汽配建材等多元化多配套综合体。

然而不得不承认的是，即便如今的西宁城市处处一片繁荣的景象，但西宁大多数的商业都开始遭遇发展瓶颈。而相信在未来，西宁还会迎来更多的品牌商业体进驻，导致城市的商业竞争愈加激烈。所以西宁商业想要突破困境，就需要率先找准自我发展的定位。满足特定人群的消费需求，将成为未来商业发展的新趋势。

比如西宁王府井的定位规划。王府井A店以及海湖王府井大象城定位高端，主要服务于高净值人群的高端消费；B店定位中端、C店定位王府井奥莱，主要服务于其他人群的基础消费需求。如此来看，王府井在西宁几乎做到了消费人群全覆盖，其营业效益自然不言而喻。再比如西门大十字地下步行街。它则主要以时尚服装为主要业态，吸引州县人群、年轻一代前往消费。

此外，目前西宁的社区商业也具有单调性，形成了“依靠商超带动周边商铺发展”的基本特征。在消费细分化趋势愈加严重的当下，社区商业如若不寻求改变的话，也会面临同样的发展危机。所以后期的社区商业需要朝着“娱乐+”的复合方向靠拢，打造出茶艺、健身、餐饮、零售等多元功能的新兴业态。拥有更多受欢迎的主力商业加持，才能吸引更多消费者前往。

综合来看，目前西宁的商业遍地开花，为消费者提供了更多的选择空间。当然繁华背后，也留给了城市建设者更多深思的空间。我们始终相信在未来，西宁的商业发展会越来越好，整个城市呈现出繁华万象的景象！

来源：原创 HUA 拓虎地产

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