本报告是由上海易居房地产研究院精心评选出来的2023年度全国房地产业十大事件，覆盖重大政策、企业动态、热点市场现象等。所选事件具有很强的典型性，代表了2023年房地产市场的热点、重点和难点问题。本报告对这十大事件做简要的描述，并进行相应的评析，以洞察与总结事件的内因与外延，以及影响和意义。

事件一

中央定调供求关系·政策逻辑迎来调整

事件2023年7月24日中央政治局召开会议。此次会议明确，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是党中央首次对中国房地产供求关系做出新的定调和判断。该定调对全国房地产市场形势基本面做了新的历史性判断，各类会议也频频引用这句话。比如说，2023年12月全国住房城市建设工作会议明确2024年工作任务，就提及“适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势”的内容。

评析党中央对中国房地产市场供求关系的重新定调，是对房地产市场出现的历史性变化做出的充分认识，其对于市场形势分析、政策调整等都会产生积极的影响。第一、供求关系的变化，在供应端、需求端和价格端等方面都有较新的表现，且远远超出传统的“基本购房需求已满足”的认识范畴。此类判断的出现，尤其是和2023年房地产市场出现的新情况有关系，比如说一线城市也出现较大的房地产销售压力、居民家庭二手房挂牌量居高不下等。第二、此次判断对于房地产政策的制定有非常重要的影响。比如说，7月31日国务院常务会议就强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。而包括后续各个城市纷纷调整了2017年以前的各类购房政策，实际上就是对此类供求关系变化所做出的积极反应。

事件二

二手房源挂牌激增·显著影响量价关系

事件2023年3月，关于全国重点城市二手房挂牌量激增的消息开始在网络上传播。一些中介机构反馈，相关门店二手房的挂牌数量出现了幅度较大的拉升。上海易居房地产研究院发布的《二手房挂牌激增现象研究》报告显示，在对全国13个重点城市统计之后发现，从2023年1月至6月，二手房挂牌量清一色都在上涨。从挂牌规模来看，前三名分别是重庆22套、成都20万套和上海18万套；从增速来看，前三名分别是上海上涨82%、武汉72%和西安40%。此类现象在2023年下半年继续凸显，尤其是各地出台认房不认贷后，各城市中介公司反映房源挂牌量再次明显增加。

评析二手房挂牌增加是2023年非常热点的市场现象。第一、有很多原因导致了这个现象的出现。比如说受此前疫情影响和小区封闭管理，很多二手房挂牌出售工作受影响。当前疫情放开，相关房源有机会加快入市。又比如各类利好政策，也有助于二手房的加快挂牌，包括限售政策的取消、换房可以享受退个税政策等。加之确实很多房东有出售二手房套现或考虑换房，所以也会加快二手房房源的挂牌。第二、此类现象明显有别于过去的市场行情。此前2020年下半年全国重点城市甚至还出现过房荒现象，导致二手房一房难求。而现在二手房的市场特征发生了重大的变化。此类现象对于房地产市场产生了较大的影响，如二手房价格持续下跌、二手房交易周期明显拉长等。

事件三

保交楼成果很显著·购房权益积极维护

事件国家统计局数据显示，2023年前11月全国房屋竣工面积同比增速为18%，是房地产供给端指标增速最大的指标。同时，根据住建部相关数据，当前全国保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。住建部表示，通过保交楼工作的顺利推进，带动了房地产开发项目竣工进度加快，有效防范了商品住房逾期交付风险，提振购房者信心，稳定了市场预期。地方上，2023年全国各地包括郑州、重庆、长沙、济南、昆明、西安等城市，均在“保交楼”工作方面取得显著成绩。房企方面，包括金科、泰禾、龙湖、绿城、万科等各家房企，陆续披露保交楼成绩，持续交付品质住宅项目。

评析保交楼工作要追溯到2022年7月。当时景德镇恒大某小区业主发出了一份停工断贷告知书，随后全国各地出现了较多的停工断贷潮事件。业主之所以有强制停止偿还贷款的诉求，在于很多楼盘出现了停工或烂尾的事件。党中央国务院高度重视对购房者权益的保护工作，积极落实相应政策。在住建部和银保监会出台的保交楼专项支持计划、金融16条政策等支持下，各地积极推进保交楼工作。2023年全国各地各楼盘陆续披露保交楼成绩，充分说明工作效果积极显现，说明各地较好地落实了“保交楼、保民生和保稳定”的工作精神，较好地保护了购房人的购房权益。另外，保交楼事件反映的问题，也是房地产风险和金融风险的问题。各地做好保交楼工作，说明各地积极稳妥处置了房企风险、重拳整治了房地产市场秩序。此类事件后关于预售资金监管的地方政策也开始增多，典型代表是北京，其将监管主体从银行调整为地方政府。

事件四

一线城市出台新政·示范效应积极显现

事件12月14日，京沪两地宣布调整优化房地产政策。其中北京住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，此次政策涉及降低首付比例、降低房贷利率、调整普通住宅标准等。上海房地产政策也有类似表述。而在此前，四个一线城市纷纷出台了认房不认贷政策，同时广州对限购政策也做了区域松动和调整。总体上，四个一线城市把2017年以前房地产市场过热时期严格的政策纷纷做了调整，成为2023年购房政策松动最典型的城市代表。

评析一线城市购房政策放松，充分说明全国各地购房政策继续朝着宽松的大方向演变。第一、一线城市的购房政策过去不轻易松动，而2023年陆续放大招，说明政策出台的宽松力度之大。这也说明此类城市积极落实相关政策和精神指示，根据房地产市场形势的变化，主动调整优化房地产政策。第二、此类政策对降低购房成本等都发挥了积极的作用。其中，认房不认贷政策有助于更多二套房认购纳入到首套房的认定标准中，进而享受到首套房首付比例和房贷利率的优惠政策；降低首付比例和房贷利率政策，积极响应了央行的政策指示，有助于降低购房首付和房贷利率成本；调整普通住宅认定标准，有助于让更多的住房项目纳入到普通住宅的标准，进而在降低增值税和个人所得税方面发挥积极作用。一线城市政策放松，是2023年全国政策全面放松的标志性事件，具有非常好的示范效应。

事件五

存量房贷利率下降·有效减缓月供压力

事件8月31日，央行和金监局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。政策规定，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。9月7日，中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行相继发布了关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的公告，将于9月25日起开展存量首套住房贷款利率调整工作。相关统计显示，截至9月末，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元，惠及约5000万户家庭、1.5亿人。

评析下调存量房贷利率的政策，属于房地产历史上非常罕见的金融创新操作。1994年中国建立了房贷制度，“按揭贷款”一词正式诞生。但这么多年购房按揭贷款市场中，从没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以当前房贷政策具有历史突破性和创新性。此次政策针对了最近两年提前还房贷的新问题而展开。房贷利率过高或月供成本过高，导致很多购房者有提前偿还贷款的考虑。这中间还出现了经营贷置换房贷的违规操作。同时，即便是不提前偿还贷款，购房者或房东的还贷压力总体也比较大。此次央行创新政策、正式发文，说明对于存量房贷领域金融安全的高度重视。通过实实在在地发放政策大礼包，有助于实实在在为购房者降低月供压力。这是一项关系到千家万户居民家庭的钱袋子政策，具有非常好的惠民导向，也有效地化解了存量房贷方面的金融风险问题。

事件六

金融工作会议召开·楼市风险写入文件

事件10月31日，中央金融工作会议召开。此次会议明确，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。维护金融市场稳健运行，规范金融市场发行和交易行为，合理引导预期，防范风险跨区域、跨市场、跨境传递共振。这是历次金融工作会议中首次提及房地产及房地产风险。

评析中央或全国金融工作会议首次提及房地产，而且也明确了“金融与房地产良性循环”导向，具有非常清晰、定性严厉的信号意义。第一、房地产风险已经事实上成为我国经济金融领域的第一大风险，其和地方债务、中小金融机构风险构成了我国经济的三大风险。包括后续召开的中央经济工作会议，也再次明确要积极稳妥化解房地产风险。第二、在化解房地产风险方面，此次金融工作会议已经提及了非常清晰的思路和路径，包括“房企主体监管”、“房企资金监管”、“完善宏观审慎管理”、“不因所有制不同而搞差别化融资政策”、“将三大工程嵌入到金融工作中”、“严管金融风险三跨传导”等，具有非常系统的工作思路。第三、2024年防范化解房地产金融的风险，要时刻把防范风险跨区域、跨市场、跨境传染作为重要的工作。

事件七

打新炒房影响恶劣·置业心态仍需引导

事件5月17日，关于上海某楼盘“打新则可以赚2000万”的消息受行业关注。该项目为上海徐汇滨江的云锦东方项目，属于典型的市区稀缺房源。此次推出的为云锦东方三期，备案均价为164907元/平方米，套均总价达2900万-7700万元/套。从认购情况看，仅到5月14日就超过470组认购，认购率达448%，触发积分。从购房积分的层面看，入围的有250个人，但实际上有300个人都是满分。而且楼盘现场也出现了黄牛现象，包括结婚黄牛、代持黄牛等。此事炒作后，项目开发商发布摇号暂停公告称，为维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益，将暂停原计划的开盘销售摇号排序活动及后续相关活动。

评析此次购房炒作事件产生了一个新名词，即“打新”。通俗来说，此类项目的新盘认购价格为10多万，而周边的二手房价格大概在20多万，进而房源存在5万元/平方米的价差。所以“买到就是赚到”的心理情绪非常浓厚，置业心态也发生了扭曲。而针对此类事件，相关部门积极出手，进行了严管，确保购房秩序的稳定。后来由于二手房市场的降温，类似价格倒挂现象有所减少，仅在部分区域和楼盘中有所体现，但是本身这个问题的根源还没有真正被解决。到了年底，在各地购房政策放松、房企主动降价的背景下，一些大城市的房源又出现了炒作，包括深圳前海、杭州等新开盘的项目。我们认为，房价倒挂和“打新”的背后，说明潜在的炒作现象还是存在，各地依然要坚持“房住不炒”的总路线。目前部分城市在积极研究市场化共有产权住房模式，以积极应对此类倒挂盘的炒作现象。

事件八

以旧换新用心良苦·盘活存量仍待突破

事件9月28日，太仓房博会召开。此次房博会首次试行房产“以旧换新”。政策规定，凡太仓市市域范围内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房，如满足置换条件，可置换太仓市城市发展集团分批次推出的在售商品住房。置换条件为：一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%，存量商品房应具有产权清晰的独立不动产权证。针对此类政策，太仓市住建局表示，一方面是为了支持改善性购房需求，另一方面也可以丰富人才公寓和保障房供给种类。因为购回的旧房将会改造成人才公寓或者保障房，房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。

评析2023年全国各地积极推出“以旧换新”的购房政策，充分说明各地各部门用心良苦，积极在盘活二手房、支持换房等方面提供有力的政策支持。第一、此类做法本身不属于噱头，客观说确实和房地产市场的压力增大有关，也说明各地在去库存压力大的情况下，主动探索新的销售模式。第二、此类操作和此前的“西瓜换房”、“小麦换房”等做法相似，本质上就是希望突破购房支付能力偏弱的瓶颈，有效提高购买力和丰富购买群体。第三、关于“以旧换新”的操作，各地模式不一，部分城市是中介和开发商牵头，部分则是地方政府牵头。同时，部分“以旧换新”模式，并不一定保证二手房可以出售，所以类似模式推进有一定的不确定性；而部分城市则明确，可以承诺收购此类二手房。第四、此次太仓模式，有一个非常好的创新点，即此类二手房的收储后是用于人才公寓和保障房的，即支持了保障房房源储备工作。

事件九

许家印已涉嫌犯罪·反腐工作常抓不懈

事件9月28日晚，中国恒大在港交所公告，公司接到有关部门通知，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。公告还称，公司股份由9月28日上午9时起于联交所停止卖卖。本公司股份将继续停止买卖，直至另行通知。另外，9月28日早间，恒大系旗下上市公司中国恒大、恒大汽车、恒大物业在香港交易所集体暂停交易。此前的消息，恒大系多名核心人员已被调查，而许家印与其配偶丁玉梅的“技术性离婚”操作也引发关注。

评析此次许家印事件进一步说明，恒大当前的问题，不是简单的债务纠纷和债务违约问题，而是涉及到违法犯罪等事件。其被依法采取强制措施，恰说明房地产企业的反腐工作常抓不懈。第一、观察最近几年恒大处置债务的工作态度，处处侥幸和处处回避责任，这对于投资者权益保护而言显然不公平，也一定程度上恶化了外界对中国房企解决债务问题的诚恳度，性质严重、影响恶劣。第二、对于恒大高管的管控，也说明房地产新一轮反腐工作的开启。其他一些违法违规房企，也不能有侥幸心态，不存在逃避责任的可能。房企需要重视此类问题，注重企业合法合规运作。第三、恒大的问题，和此前高杠杆、高负债和高周转的不当操作模式有关。但新的问题在于，其对于化债和保护购房者权益的重视程度不高，同时存在各类新的违法操作。其没有真正从市场化、法治化的角度做好相关工作，势必面临严管局面。

事件十

房价限制悄然松动·降价属于市场行为

事件12月8日，“苏州新房价格降幅不受限制”的消息受到市场的关注。这也是全国首个明确无限制降价的政策。此次苏州不同部门都对房价下降做了解释。其中，相城区住建局表示，目前，苏州市商品房实行一房一价，申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。苏州高新区住建局反馈的情况是，楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。同时也没有说不允许楼盘低于8.5折促销。苏州住建系统人士表示，现阶段，应该区分开发商的降价行为，是借助年底销售节点组织的阶段性活动，还是常态化降价行为。目前的市场形势下，不允许企业降价不合适，政府不能控制企业正常的市场销售行为。

评析苏州此次各住房管理部门对于市场化降价持支持和认可态度，和此前的操作发生了变化。此前昆山两个楼盘价格出现下调，即被约谈，说明当时对于降价方面总体还是比较敏感的。类似的操作也在惠州有相关的报道，都说明房价下降依然面临管控。当前苏州明确房价下降属于市场行为，说明对于房价和房价管控发生了重要的态度变化。第一、当前的价格调整，恰是符合房地产供求关系重大变化的新形势，符合供求关系和量价关系的相关规律。而且此类价格的调整，也符合房企年底销售和资金回笼的策略。第二、从价格本身的调整来说，全国其他城市也陆续落实了类似的政策，比如说东莞对于房价备案方面的政策也在放宽，这有助于一些房企根据销售节点来灵活调整定价策略。第三、目前观察到的价格下降，本身属于市场化的合理行为，有助于降低购房者的购房成本，不可与“房价崩盘”、“房价断崖式下跌”等混为一谈。

来源：易居研究院