2023年11月22日，中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，旨在加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。业内专家学者、企业管理者对当前房地产行业发展进行探讨。我们摘取部分观点分享：当前房地产市场仍处于需求、供给双向收缩的状态，房地产企业的流动性风险没有完全消除。这个结果很大程度上是房地产发展旧模式所引起的。对此，一方面要有积极应对措施，努力改善市场的态势；另一方面要正视困境形成的机理，分析造成困局的原因，从根本上消除旧模式的弊端，探索新的发展模式。房地产发展的旧模式已经不适应新时期发展的要求，对房地产业的发展和经济社会的平稳健康发展造成了十分不利的影响。在新的发展阶段，应当看到几个显著的变化。一是依靠规模扩张已经成为历史；二是住房的需求特征发生了重大变化；三是基于节能、低碳、智能、健康等要求，数字化、工业化建造将成为主要的生产方式；四是住房的投资品效应减弱。应当站在中国式现代化这个基本思路下来思考，住房与房地产应该是什么样的特征、什么样的价值取向、什么样的路径。必须认识到社会发展的主要矛盾的变化、经济社会发展的理念和目标的变化、治理方式的变化，在这个基础上构建房地产发展的新模式。刘世锦：扩大横向需求空间重在稳增长，培育纵向升级动能重在促转型（第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任）中国经济要走出目前需求不足的困难局面，关键还是要挖掘新的增长潜能。现阶段还有两大新增长潜能：第一，“横向需求空间”。我们需要缩小中低收入群体与中高收入群体在终端需求结构，包括全部消费和非生产性投资，包括用于民生的基建项目，包括服务业投资等差距，我们更需要关注在4亿中等收入群体之下的将近9亿中低收入群体，把他们的收入或者消费水平往上提一提，就会产生非常大的需求的潜力。第二，“纵向升级动能”，是指提升产业的技术含量和附加价值。我们和发达国家产业结构上的差异相对比，可以发现他们主要的产业技术和附加价值很高，怎么补上这个缺口？第一是现有产业价值链的提升，第二是新技术推动的未来产业。我们扩大横向需求空间，重点是在需求侧，培育纵向升级动能，重点在供给侧，可以助推整个产业转型升级和新产业发展。所以扩大横向需求空间重在稳增长，而培育纵向升级动能重在促转型。这两大增长潜能到底怎么能够发掘出来、能够用得上？中国下一步要启动短期稳增长、中长期增强发展动能的新一轮结构性改革。在需求侧，以进城农村人口基本公共服务均等化为重点的需求侧结构性改革；以稳定房地产等既有支柱产业，激发企业家精神助推传统产业升级和未来产业发展为重点的供给侧结构性改革；以扩大有效需求、转换资产负债模式、化解防控风险为重点的资产负债端的改革。浦湛：2个“重构”与2个“健全”构建房地产发展新模式2个“重构”是指，针对防风险的问题导向，要重构房企开发融资销售方式，调控长效机制；针对如何更好地满足住房需求的目标导向，要重构住房供应体系，也就是不断完善租赁住房、完善保障性住房的过程。特别是在重构开发融资销售和调控方式方面，建议核心是要引导房地产企业负债率、杠杆率的有序下降，优化企业资产负债结构。在融资方面一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，包括增加股权融资、优化项目开发贷款以及配合商品房预售制度改革对开发贷款作适应性的调整、支持持有运营融资。在监管方面，通过健全房地产金融宏观审慎监管制度，更好地发挥逆周期调节作用来平滑风险。2个“健全”是指，在存量房屋维修更新改造方面，针对存量房生命周期的目标导向，要健全存量房屋维修改造更新机制，包括房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度；在提高居住品质和服务方面，针对美好居住生活的目标导向，要健全好房子的标准、居住社区的工作标准以及物业管理和服务的标准。一是建议统一思想认识。对当前房地产市场存在的风险需要有正确的判断。从美国次贷危机爆发之后的处置过程看，形成救市共识并非易事，在美国国会曾经有过激烈辩论，最终才达成共识。二是建议设立“中国住房银行”参与处置房地产企业的债务风险。“中国住房银行”的资本金来自财政部发行的特别国债，以国家信用在资本市场发行债券融资。其功能是向房地产开发企业提供流动性支持，为实施国家住房保障制度提供金融政策。三是建议完善房地产金融监管制度建设。房企集中出现债务风险暴露了房地产金融监管的缺陷，建议参照金融机构的监管标准来监管大型房企。建议参照金融机构采取资本充足率管理，并对上市房企隐性债务进行特别信息披露。对房企投资开发的项目进行合理的风险权重划分，并在集团公司层面设定最低资本要求。通过资本充足率管理，在微观上可以起到遏制房企规模过度扩张的作用，在宏观上可以起到逆周期调节的作用。另一方面，复杂而又隐匿的债权债务关系是导致风险处置困难的重要原因，针对当前房企采取明股实债的融资方式和合作开发的模式，可以要求房地产上市公司的长期股权投资进行并表披露。房地产有理由在中长期保持乐观，存量未来会是一个很大的市场，增量也并不是那么悲观，未来是一个高度结构化的机会，社会需要的是某些特定品质的房子。城镇新增住房需求规模正在从增量时代向存量时代过渡。尽管对新建住房的需求有所下降，但是仍具备保持近十万亿量级赛道潜力。人均住房面积提升、“空关”住房、城市间人口流动、住房拆除等都是影响城镇新增住房需求规模的因素，关键是要把握市场中的结构性机会。对于城镇新建住房市场的结构性机会，最基本的出发点是“房住不炒”背景下住房需求向消费需求的回归。从需求端来看，在城市内，住房数量短缺问题解决后，追求高品质居住生活是今后发展的必然趋势，因为急剧提升的小规模家庭需要舒适的居住空间；同时已有住房家庭的住房也需要升级。从城市间来看，城市间人口的迁移也会带来城镇新建住房市场的结构性机会。
来源：中房研协测评研究中心
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