编者按：今年以来，房地产市场备受关注。如何构建房地产发展新模式？住房城乡建设部党组书记、部长倪虹近日回答新华社、央视等媒体记者提问时提出：在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；在体制机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，二是建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，同时一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。就此，住房和城乡建设部建筑杂志社智库研究院第一时间连线多位智库专家、一线企业家，听取了他们的意见和建议。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
（一）构建新模式是房地产市场破局的必然选择。包括新市民、户籍无房、夹心层人才、跨城流动人口等群体在内，目前及未来很长一段时间，我国房地产市场需求潜力依旧很大。当前房地产市场的困局是：供应拉不动需求，需求托不住供给，一边是部分项目去化周期较长，另一边是新市民等需求得不到满足。在此背景下，必须靠新模式来破局。倪虹部长这次在回答记者提问时进一步明确了如何构建房地产发展新模式，释放了重要信号，非常值得业内关注。（二）供给侧发力和供需匹配是构建新模式的关键。倪虹部长这次提出要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。我的理解，“以人定房”就是对需求进行摸底的基础上找到需求在哪里，需求的特征是什么；“以房定地”就是在把握了需求特征以后，去寻找土地供应渠道，包括新增供地、存量盘活、城市更新、城中村改造等；“以房定钱”就是需求和供地的渠道都已明确了，需要什么样的融资渠道来解决房子供应。目前保障性住房和城中村改造中有关住房需求、土地、资金都是按照新模式来推动的，这样供给是匹配需求的。（三）存量管理重在机制和资金循环。倪虹部长还提出要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，即解决从有没有向好不好、安全不安全的转变。过去几十年着重于大规模的建房子，对于后期入住后的安全性、舒适性关注度不够，对于房屋进入中年以后的维护和修缮，在资金储备、管理机制、责任主体明确等方面做得不够。同时，近年来暴露出的问题是，我们的物业管理费、维修基金可能不足以应对存量的维护和房屋养老，需要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，明确存量全生命周期管理的机制，责任主体和资金来源。（四）能否盘活存量土地对新模式落地很重要。面对当前“好不好”的需求主导局面，落实“以人定房”“以房定地”，供地是关键。满足广大居民职住平衡的诉求，土地供应的区位、配套完善特别重要，否则就会导致新的供应过剩和空置。这其中的关键在于：各种存量土地资源能否盘活，如能盘活，对新模式落地很重要。
易居研究院研究总监严跃进
此次倪虹部长关于“构建房地产发展新模式”的很多提法，有着非常强的信号意义。虽然此前关于“新模式”的提法很多，但从倪虹部长这次答记者问的内容上看，这块的思路确实在逐渐走向清晰，在新一轮房地产市场发展过程中，更要关注此类改革内容，要把破解难题、促进房地产健康发展等工作做更好的结合。此次倪虹部长提及的很多内容，如构建“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以及全生命周期管理机制等，说明后续这些领域可能会有新的改革。此类提法最近两年一直有，预计会结合房地产市场新情况和新问题导入新的内容，客观上有助于堵住风险、提高效益。这些对广大房企健康可持续发展尤为重要，需要深入思考和认真研究。
过去房地产“粗放型”发展模式，显然已走到尽头。向高质量、可持续方向发展，是我国房地产行业发展的必经之路。在此背景下，倪虹部长回答记者提问时谈到的“如何构建房地产新发展模式”，非常值得关注和研究。如何推动我国房地产高质量发展？在我看来，“全面满足，分层治理”不失为一条有效的途径，相关建议如下：一是制定长远规划：政府和企业应制定长远的发展规划，明确房地产发展的方向和目标，确保房地产市场与经济社会发展的总体目标相一致。地方政府要从产业结构调整升级入手，摆脱过度对土地财政的依赖。二是优化供地结构：通过优化土地供应结构，增加住宅用地供给，特别是高品质商品住房用地供给，让保障归保障、市场归市场，以满足不同层次、不同需求的住房需求。三是提升产品质量：鼓励房地产企业提高产品质量，注重绿色节能建筑、智能建筑等技术的应用，打造高品质的住宅产品，满足不同层次居民的居住体验。四是加强政策引导：政府可通过进一步出台相关政策措施，引导房地产企业向高质量方向发展，鼓励企业提高自身竞争力，推动行业整体水平的提升。五是推进多元化住房供应：江苏和上海曾经试验过通过多元化住房供应，如租赁市场、共有产权房等，满足不同人群的住房需求，这个办法可扩大实施，促进房地产市场的稳定和健康发展。六是加强行业监管：加强对房地产和资本市场的监管，规范市场秩序，防止市场波动和风险，保障消费者权益。七是大力培养人才：加强房地产行业人才的培养和引进，提高行业整体素质和专业水平，利于推动行业向高质量方向发展。总之，构建新发展模式、推动我国房地产向高质量发展，需政府、企业和社会各方的共同努力，从政策、技术、监管等多个方面入手，共同推进行业健康可持续发展。鸣 谢：感谢上述智库专家、一线企业家第一时间建言献策，欢迎各位富有真知灼见的专家学者、一线企业家就行业热点、最新政策、难点痛点问题等，提供理性分析和建议，住房和城乡建设部建筑杂志社智库研究院将及时就好的建议、意见汇总成《智库报告》（内参）上报，以供决策参考。联络：建筑杂志社智库研究院执行院长肖正华 010-589354862；18210241559；1599529396@qq.com
编 辑：程小红
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