热点回顾丨第十四届中国房地产科学发展论坛

    2023年11月22日，由中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，旨在加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。中国房地产业协会会长冯俊在论坛上表示，我们要对未来应有信心，住房消费仍将占据十分重要的地位；同时，要认识到房地产发展的新格局，构建房地产发展的新模式，使房地产业在经济社会发展的新阶段作出新的贡献。

中国房地产业协会会长 冯俊

中国建科孙英：大力倡导建筑三大体系全面装配

  11月22日-23日，第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举办。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，分析宏观经济走势、住房需求变化趋势、高品质住宅建设技术方向，交流典型企业的创新经验。

中国房协副会长、中国建设科技集团总裁 孙英

  中国房协副会长、中国建设科技集团总裁孙英谈到，高环境负荷下的低质量供给，是当前我国住宅建设面临的主要问题。也就是说，一方面住房建设资源能源消耗高、环境负荷大；另一方面，住房的质量通病频发、建筑品质不够高。

  孙英表示，在国家绿色可持续发展的大背景，以及不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感的总要求下，亟需提高供给质量水平，降低资源环境负荷，使房子更宜居、更绿色。好房子应该是人民群众高品质生活的重要载体。

  她指出，百年住宅的核心理念就是“四化”，即建筑长寿化、建设产业化、品质优良化和绿色低碳化。围绕着“四化”的核心理念，经过大量的研究探索和实践，同时这些实践又反哺于其理论研究，形成了百年住宅的完整技术体系，从而支撑“四化”核心理念的实现。

  她进一步解释，建设产业化的核心就是大力发展装配式建筑。中国建科在行业中率先提出并大力倡导坚持“全面装配”的理念，强调必须坚持由“主体结构”“围护墙和内隔墙”“装修和设备管线”的三体系共同装配构成，而绝不仅仅是主体结构的装配。

绿城张亚东：转型不是转行，有序转型关键在于认清核心能力

中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席、绿城管理董事会联席主席 张亚东

  中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席、绿城管理董事会联席主席张亚东参会并发表演讲《让更多人住上更好的房子——绿城的理念与实践》。张亚东称，三年前，我们提出行业的“四个分化”，即市场的分化、资源的分化、企业的分化、产品的分化。一年前，我们提出行业的“四个变化”：发展阶段从增量时代变为存量时代，供求关系从供不应求变为供大于求，市场结构从刚需为主变为改善为主，房屋功能需求从金融属性回归居住属性。

  房地产发展至今，其面临的挑战和破局的机遇都已超出行业自身，而是与中国的国家人口、经济、文化发展阶段息息相关。随着中国进入经济提质换挡、城市化进程减速、人口老龄化加剧、外部形势错综复杂的新环境，中国居民的房产消费习惯、行业经营模式、以及未来的产品创新方向，都在发生深刻的改变。绿城通过“客户导向的产品主义”、“积极拓展代建市场”、“坚定推进绿色健康住宅”三大路线不断探索，做出新时代的绿城实践。

  张亚东表示，中国房地产行业已走到了里程碑式节点，以高杠杆、高负债为代表的传统发展模式难以为继，需要探索具有生命力的新模式。中央及国家部委多次发文要求建立房地产发展新模式。行业的新模式，意味着企业发展的新思路和转型，但是我们认为转型不是转行，实现有序转型的关键在于认清自己的核心能力，并在此基础上进行创新和变革。

  绿城认为房地产企业积累的核心能力是开发和产品能力。绿城选择的主要的转型方向是回归开发的本质，做大代建业务。绿城不仅仅将产品的品质作为“一号工程”，更把客户满意度作为一号标准。在此过程中，绿城收获了业绩，也收获了口碑。

  在这个充满挑战和机遇的时代，绿城作为一家致力于推动行业发展的企业，不断努力提升，改变自身，为行业的发展贡献自己的力量。然而面对形势的不断变化，新的技术、新的模式、新的竞争格局都在不断重塑我们的行业。在此，绿城提出以下三点倡议：

  1、全员共创“好房子”的标准

  今年年初倪虹部长提出“建设人民满意的好房子的目标”，我们倡议行业广泛参与到“好房子”的标准讨论中。“好房子”不仅应该是只具备基本的居住功能，还应该考虑到人们的生活需求和习惯，以及对于环境保护和可持续发展的要求。我们倡议行业从业人员共同参与，发挥各自的优势和特长，共同推进“好房子”的建设，全员共创一起赋予“好房子”更多更丰富的内涵。

  2、回归“好企业”的初心

  我们倡议行业充分讨论“好企业”的评价标准，鼓励那些高品质、善经营、讲责任的企业发展壮大。由行业主管部门建立“好企业”的基础标准和下限，由各家企业自主努力提升，逐渐创造“好企业”的上限。通过“好企业”的评比和授予，引导房地产企业在房屋营造过程中自觉以努力“让人民群众住上更好的房子”为目标，为以人为核心的新型城镇化战略作出更大的贡献。

  3、提高房地产行业“市场化”水平

  我们期待看到在调节机制、参与主体、产品营造等方面，房地产行业的市场化水平得到进一步的提升。通过透明的价格机制、公平的市场机制，提升资源的使用效率，提升为人民群众服务的水平，夯实行业长远发展的基础。通过继续推动非国有企业一视同仁待遇的落地落实，鼓励并支持不同类型的经营主体参与市场竞争，满足不同消费者的多样化需求。同时，在产品尤其是改善类产品方面，取消对产品规划设计等非必要的行政限制，让企业通过更深入了解客户和市场，自主定义产品的打造方向。

清华大学吴璟：增量住房存在高度结构化的市场机会

清华大学土木水利学院副院长 吴璟

  清华大学住房研究中心主任吴璟出席论坛。他表示，对于房地产企业来说，行业存在的主要目标是满足以住房为主的房地产的空间需求，自然是要主动地适应供求关系的变化，不管是宏观层面的房地产业的新发展模式，还是在企业具体业务上。每个城市的内部分化也在加剧，但市场中仍然存在机会，但更多体现为一种结构性的机会。

  看待市场要看边际，而在住房市场的边际就是新增住房需求。每个人每个家庭都有住房需求，但存量住房需求是由存量住房满足。为什么还要盖出新的并且卖出新的住房，是因为市场中有新产生的需求。

  本世纪最初十年，新建的住房包括政策性、商品住房包括自建房，新建住房相当于期初存量的115%，意味着十年盖了一倍还要再多一点的房屋。2011-2020年也接近盖了一倍，这是一个非常庞大的增量市场。这个比重，未来十年预测会下降到35%-40%之间，并最终在2040年到2050年降到20%以下。所以从这个角度来讲，从增量到存量的转换是一个客观的趋势。

  他总结指出，存量会是未来一个很大的市场，增量也仍有10万左右的量级，只是未来是一个高度结构化的机会，社会需要的是某些特定品质的房子。

尹中立：政府入股对地产市场信心提振非常重要

中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任 尹中立

  中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立发表演讲《房地产金融风险及防范》。他表示，我们以前所有的房地产调控政策都是紧缩的，打压需求为主、控制房价为主的政策是以前房地产所有政策的主要基调。而我们看到8月25日、8月31日“认房不认贷”“降低首付比”“刺激住房需求”，最重要的还有“存量房贷利率的调整”，都做出了非常不懈的努力。但是这几个月看来，效果不好，从统计数字来看应该说政策效果低于预期，我认为主要是“药不对症”，症结是开发企业出现债务风险，政策着力点主要是刺激需求。刺激需求、改善市场预期固然重要，但在开发企业还没有摆脱风险的情况下，其他的刺激需求就要打折扣。不解决开发商的债务风险，难以让市场重新复苏。

  尹中立称， 我们现在的金融监管会议，讨论的一个核心问题就是“强监管、防风险”，关注的焦点行业就是房地产行业。应对我国的地产风险，从我个人的建议来看，财政部门首先必须出手，形成一个机构，这个机构在市场上：第一可以收购多余的住房用于保障性住房，可以缓解开发商的流动性困境；其次，这笔资金可以入股房地产大型龙头企业，以合适的价格进行入股。因为有了政府的入股，不管它的股权比例是多少，这对市场信心的提振是非常重要的，至少表明政府已经开始在启动这个程序。如果我们化解房地产金融风险的会议在决策层没有财政部门的参与，只有金融监管部门的参与，实际上这个会议是不完美的。

浦湛：健全存量房屋维修更新改造制度

住建部政策研究中心副主任 浦湛

  住建部政策研究中心浦湛出席论坛。她表示，建立房地产新发展模式就是要进行房地产领域的供给侧结构性改革。而消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端。这是明确要对旧模式进行改革的方向。

  房地产适应高质量发展的新要求主要有3个目标。首先是完善住房供应体系。通过一个合理的供应体系，能够使不同需求群体有一个适应性的匹配，满足他们的住房需求；其次，健全存量房屋维修更新改造制度；最后，提高居住品质和服务。

  她同时提及2个“重构”及2个“健全”。2个“重构”指开发融资销售方式，调控长效机制以及住房供应体系的重构。2个“健全”则指存量房屋维修改造更新机制以及房屋品质与服务的健全。

  在明晰目标导向情况下，在融资支持方面，还要引导房地产企业负债率、杠杆率的有序下降，优化企业资产负债结构；监管方面，通过房地产金融宏观审慎监管制度更好地发挥逆周期调节作用来平滑风险也是非常重要的。

  浦湛还提出要完善商品房销售制度， 健全房企主体监管和资金监管。要加强预售资金监管，确保这部分资金能够覆盖房屋建设成本，并且实行封闭管理。要逐步弱化预售制度通过购买人加杠杆的功能。

刘世锦：扩大横向需求空间重在稳增长，培育纵向升级动能重在促转型

  第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦发表演讲《宏观经济态势与房地产稳增长促转型》。刘世锦表示，现阶段中国还有两大新增长潜能：第一，“横向需求空间”。简单地说，我们需要缩小中低收入群体与中高收入群体在终端需求结构，包括全部消费和非生产性投资，包括用于民生的基建项目，包括服务业投资等差距，我们更需要关注在4亿中等收入群体之下的将近9亿中低收入群体，把他们的收入或者消费水平往上提一提，就会产生非常大的需求的潜力。

  第二，“纵向升级动能”，是指提升产业的技术含量和附加价值。我们和发达国家产业结构上的差异相对比，可以发现他们主要的产业技术和附加价值很高，怎么补上这个缺口？第一是现有产业价值链的提升，第二是新技术推动的未来产业。

  简单来说，我们扩大横向需求空间，重点是在需求侧，培育纵向升级动能，重点在供给侧，可以助推整个产业转型升级和新产业发展。所以扩大横向需求空间重在稳增长，而培育纵向升级动能重在促转型。

  刘世锦认为，中国下一步要启动短期稳增长、中长期增强发展动能的新一轮结构性改革。