10月27日下午，2023中国康住会·康养太湖论坛围绕“地产+康养”主题进行了“‘康养总对总’圆桌论坛”。圆桌论坛由中国房协养老地产与大健康委员会秘书长姚春苏主持，参与圆桌论坛的嘉宾有广宇集团董事长王轶磊，绿城康养董事长姜慧，滨江康养总周韵，远洋康养总陈思，路劲康养总虞磊。王轶磊：我是来自广宇集团的王轶磊。广宇集团的主营业务是地产，在康养领域则专注于适老化改造，目前是浙江省适老化改造的头部企业。姜慧：我是来自绿城康养的姜慧。绿城康养主要开展三大业务，包括咨询、管理输出和教育培训等。截至目前，绿城康养咨询业务已经覆盖全国各地，管理输出涵盖的床位数量已近万张。周韵：我是来自滨江集团的周韵。滨江集团正式进入养老领域是在2019年，养老品牌名称为“和家”，首个项目是社区嵌入式服务中心。滨江集团的养老项目主要面向刚需市场，可以在社区内开设中型规模的嵌入式养老服务机构，并为周边及居家康养提供服务。陈思：我是来自远洋集团的陈思。远洋集团在养老板块深耕的时间很长，品牌为“椿萱茂”。椿萱茂自2012年开始布局，2013年开设第一家养老机构，如今已在全国开设了25家养老机构，提供超过7000张床位，服务超过3000位长者。可以说，虽然远洋集团的主营业务是地产，但在养老机构的服务和运营方面亦有相当丰富的经验。虞磊：路劲地产旗下有两个养老项目，都是CCRC(持续照料退休社区)项目。一个位于常州，另一个位于上海。我自己在进入养老领域之前，主要从事酒店业务，已有将近23年的酒店管理经验。自2019年开始，我开始转型做养老。主持人：虞总您好，我曾参观过上海路劲的康养项目，印象非常不错，还听说有一个在常州的网红康养项目，我没去看过，但据说那个项目开售当天就售罄。您能否向大家详细介绍一下两个项目的情况？虞磊：这两个项目最初的运营逻辑是相似的，都旨在快速回笼资金。它们的区别在于，我们在常州项目拥有房产证，而在上海项目没有房产证，推行高额押金制度，因此在上海项目中，我们不出售实际的房产，这导致了“冰火两重天”的巨大差别——常州项目一开即罄，上海项目却不是。但就整个服务质量而言，我觉得上海项目在专业度和服务质量方面可能还稍微更高一些。为了改变这一现象，从今年上半年开始，上海项目逐渐转向年租制，也就是长租制和旅居制，这是我们应对的策略之一，并且明显看到了上海项目收入的增长。总结经验，我认为项目成功并不仅仅取决于服务质量，更多取决于产品的分类和定性。主持人：陈总，近期远洋在养老领域有什么战略性改变？陈思：远洋一开始在养老领域就做的是养老机构的运营和服务。目前，经过十年的为老服务和机构运营，远洋也有了一些战略性的变化，即开始提供管理输出，不仅仅自己承担项目，还开始提供管理服务。在养老机构领域，我们已经积累了非常完善的运营服务体系，包括机构管理体系。主持人：滨江大家都很熟悉，那么滨江在养老领域有何策略？下一步有何打算？周韵：滨江一开始是从房地产业起家的，其房产品质在杭州甚至全国都有良好的口碑。随着时间的推移，我们的业主也逐渐变老，因此考虑到他们也需要养老和养老服务，滨江决定进军养老领域。为了满足滨江业主养老这一刚需市场，我们建设了一些小规模的、拥有100张床位左右的多功能高端养老社区。在康养项目中，我们倡导“家”文化，家和万事兴，目前运营得还不错，今年3月份正式收住老人，入住率已经过半。主持人：绿城房产众所周知，以品质见长。在养老领域，绿城有哪些策略？能否分享一下未来计划？姜慧：绿城康养涵盖了包括医院、护理院、社区门诊、大型CCRC（持续照料退休社区），老年失智专区，护理和高龄护理等各种类型的养老产品。绿城康养的标准是高于国家标准和浙江省标准的，并结合国内实际情况制定了绿城康养的服务体系。此外，绿城康养还在养老社区领域将小镇开发与养老社区相结合，从销售房产向销售生活方式的转型，提供居家养老服务，以此实现两者的互补，应对目前普通房地产项目销售困难的局面。主持人：广宇集团在适老化改造方面与很多国外研究机构开展了研究，请王总给大家介绍一下自身战略。王轶磊：我们的战略一直在不断变化。广宇集团最初做的工作是第三方医学影像中心，拍医疗片的，开展适老化改造是由于在合作单位的推荐下，在一次展会上与日本松下住建养老事业部签订了战略合作协议，并引进它们的适老化改造理念。在适老化改造方面，广宇集团主要关注功能性改造，目前在浙江已经完成了25000套居家改造。此外，广宇集团还制定了国内首个适老化居家改造标准。我们认为，康养行业拥有相当的发展红利，未来也可能会有长护险的全面推广等很好的机遇。目前首先要坚持要活下去，同时活得更好。主持人：去年国家取消了会员制和会员卡预付费制度，我相信对那些一直以这种经营模式为主的公司影响一定很大。我想问一下，这对各位的影响有多大？各位打算如何应对？王轶磊：影响确实很大，但考虑到马上将推出长护险，这可能会提供一些“新蛋糕”来填补这方面业务。陈思：在椿萱茂的25家养老机构中，有两三家采用了重资产运营模式，且以前主要通过销售会员卡的方式来回笼资金。对于取消会员制和会员卡预付费，我们计划从目前运营的轻资产项目入手，通过提高项目的入住率和增加收入来弥补重资产的亏损。我们的核心策略是提供更好的服务和产品，吸引更多的人入住，争取尽早达到满租状态，从而平衡财务资金。虞磊：对我们的影响很大，让我今年多了不少白头发。为了应对，我们今年开始提供年租和旅居服务，实际上就是一种应对举措，目的是确保我们自身的现金流稳定。总的来说，我们需要熬下去，需要坚持。
来源：养老地产与大健康
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