商业项目要想“精准定位”，离不开市场支撑。“精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。
二次启动商业是指原有商业项目基础上进行新一轮的改造和升级，以适应市场的变化和消费者的需求。在进行二次启动商业时，需谨慎地把握一些关键因素，以确保项目的成功和可持续发展。
部分商业项目由于前期定位不当、经营困难，导致项目难以运作，不得不进行新一轮改造升级。而在进行二次启动商业时，需谨慎把握一些关键因素，以确保项目的成功和可持续发展。在进行二次启动商业之前，必须深入了解目标市场的需求情况，并且要对市场趋势有清晰的认识。只有准确判断市场需求，才能针对性地进行商业模式的调整和产品的改良，以满足消费者的期待。实际能从消费者、投资者、经营者，3个方面去干市场调研。摸透市场上消费群体，消费细分化在哪个领域，每个领域的吸引力及市场规模，目标项目在每一个领域做多大规模，市场上有多少个商户，目标项目招多少商户，不一样领域商户面积需求、房租承受力等，都需要去掌握，产生数据信息，用数据去支撑管理决策。不然欠缺市场作为支撑商业定位，相当于无根之水无源之水。缺乏市场支撑的商业定位，无异于无源之水无本之木。商业项目要想“精准定位”，离不开市场支撑。“精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。而“精准定位”的理念可以概括为“三分析，三定位”，其中“三分析”指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；“三定位”指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。两者是紧密结合在一起，过程中考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，同时也考虑竞争商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发定位。合理的规划设计也是二次启动商业需把握的关键因素。规划设计包括：建筑规划、商铺规划、景观规划等等。以商铺规划为例，在进行商铺规划时，需要根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/商铺的需求是否存在。并没有需求也就没有市场，如果当地的需求不存在换句话说市场需求不足，那一定要及时进行相应的调节，以整体规划合乎市场需求的商铺，不然对后续招商引资工作造成一定的影响，并且也脱离了当地实际情况，对后续的运营导致不利。招商策略是指科学的利用各种有效的招商手段形成组合，对目标市场进行持续性公关，从而达到商业规划合理、商业优化进驻的目的。常见商业地产招商策略主要有：主力商户优先招商、品牌商户带动招商、广告招商、定向招商、优惠招商等。除此之外，值得一提的是，商业项目在开展招商时，也需要根据当地市场状况、消费者需求等，在招商层面尽量选择贴合消费者需求及其商圈内稀缺知名品牌商圈，不然盲目招商只能因小失大。二次启动商业的目的就是为了在激烈竞争环境中突围，吸引更多消费者。因而，必须追求创新和差异化。具体能通过利用科技打造出沉浸式情景、设计独特的产品体验、给予个性化的服务等形式，与竞争对手产生差异化竞争优势，进而吸引消费者注意力，做好“差异牌”二次启动商业必须一个强大的团队来促进项目的实行。这一团队应当具备相关领域专业知识与经验，而且有高效率的执行能力。只有有能力的团队才可以更好地面对挑战，处理问题，并确保其成功。北京市东安市场是其最开始创建的一座综合性市场，从最早的露天市场发展为现如今有着多元业态、潮奢品牌的买手制百货，东安市场经历了数次转型。自2020年底闭店以后，东安市场经过了13个月的封闭式更新改造，于2022年1月，再次开门，带来全新的品牌和空间。主题精准定位、整体规划。改造后东安市场以“寻梦鼎盛”为宗旨，将原本中式建筑融合进现代科技，将过去、现在、将来三个时期的东安历史时间完美结合，打造出一个全新的美学空间。在各个店铺中采用不同的装饰风格与陈列方式，并采用不同的色彩设计风格做装饰。
招商层面，引入了600好几个国际一线奢侈品牌、独立设计师品牌和时尚潮牌，在其中近半数品牌初次进驻中国大陆市场。项目将演出和商业完美结合。在地下一层打造出了2500平方米开心麻花团队戏剧潮娱新空间，除了提供戏剧演出，也有主题咖啡、轻餐、文化创意衍化和戏剧体验等空间，增强了大型商场整体上的文化消费商圈，为客户产生更加精彩的体验沉浸式体验“戏剧街区”。利用各种各样艺术雕塑打造主题场景。在场内尤其摆设了艺术雕塑，如在二、三层的靠窗区域各自打造了“绿野仙踪”主题的装置，具体内容都将依据季节轮换和假日连接点进行更换，新产品发布会和快闪活动等也在此举行。提供人性化服务。三层还设置了VIP专享区域，可提供个人消费体验和造型咨询服务。在进行二次启动商业时，需谨慎地把握以上关键因素，全面考虑各个方面的因素，并制定详尽的计划和策略。只有在充分准备和谨慎把握的基础上，才能够实现商业项目的成功二次启动，并取得长远的发展。文章来源于BreezeGroup微风社，部分图片来源于网络，版权归原作者所有，内容仅做分享，不具有任何商业用途，如有侵权，请联系删除。
来源：中房协韩雪
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