为促使楼市健康平稳发展，全国各地不断加快政策落地节奏。不少城市均在积极推进“认房不认贷”，同时因地制宜地下调房贷首付比例。众多利好加持，各省楼市信心有所修复。然而，每座城市都有自己的楼市节奏。那么在2023年的第三季度，西北4城（这里指兰州、银川、西宁、西安）的楼市表现又如何呢？
西安楼市 作为西北五省的桥头堡，西安城市的经济水平明显领先于其他几大省份。同时在人口、基建等方面的赋能下，西安楼市的发展相对来说较为良性。而在本季度里，商品住宅的供销比为1.51，呈现出供大于求的态势。
| 数据来源于西安地产视线
供应方面：在第三季度期间，西安市商品住宅（含普通住宅、洋房和别墅产品）的供应量持续上涨，更是达到了近两年的新高。在此期间，西安住宅市场的供应面积环比上涨了8.85%，同比上涨17.63%。高新、沪灞等成为了主供区域。房产市场的库存量明显增加，去化周期也因此有所拉长。
成交方面：受市场大环境以及疫情反复等因素影响，2023年第三季度西安楼市整体处于低位运行期，市场成交呈现出下降趋势。2023年第三季度西安市住宅成交环比下滑9.99%，同比下滑15.46%。中心城区成交以高新、浐灞为主，西咸新区以泾河及洋东为主，而远郊区县则主要为高陵。此外，西安住宅市场的去化周期达13.18个月，市场压力依旧很大。
房价方面：从一年来房价变动趋势来看，西安房价整体呈现出“稳中有升”的趋势。2023年第三季度西安楼市商品住宅的销售均价为16867元/㎡，同比上涨8.74%，环比上涨2.13%。未来一段时间内，根据目前的供应面积、成交面积来看，整体房价将趋于稳中有涨。
兰州楼市
2023年第三季度，兰州房产市场的表现同样不尽如人意。由于大市场环境因素影响，购房者的置业欲望偏低。虽说楼市刺激政策不断，但对于提振楼市信心的作用有限。虽说成交均价出现了结构性上涨，但整个季度的供应与成交均呈现出减少趋势。截至2023年9月，兰州市的有效显性库存为279万方，去化周期10.4个月。
| 数据来源于保利和润甘肃
供应方面：2023年第三季度市场供应端出现了明显的下滑趋势。7月和9月期间表现尤为明显。据悉，兰州商品住宅市场在7月供应面积2.1万方，同比减少63%，环比减少90%；而在9月供应面积9.7万方，同比下降58%，环比下降56%。而市场供应主要在城关区、西固区，其市场热度明显高于其他区域。
成交方面：2023年第三季度的市场成交量则较为乐观，7月、8月更是呈现出“同比环比双增”的局面。然而在9月期间，市场成交面积为31.8万方，同比持平，环比下降9%。从成交结构来看，120㎡以下的刚需刚改长期占主导，主城和郊区总价100万元以下产品占比稳定。可见，户型紧凑、空间利用充分的楼盘正在成为兰州置业主流产品。
房价方面：2023年第三季度的商品住宅成交均价为9320元/㎡左右。其中，7月成交均价9492元/㎡，同比增加5%，环比减少2%；8月成交均价8655元/㎡，同比减少7%，环比减少9%；9月成交均价9814元/㎡，同比增加5%，环比增加13%。城关润兰之城补备案拉高均价，七里河各项目以价换量加码影响均价下降。因此整体来看，相较于2022年来说跌幅并不明显，但同样也没有出现较大的增长幅度。
银川楼市
相较于其他城市来说，银川楼市的行情表现相对较为乐观。银川土拍市场也有众多本地房企“露面”，开发商拿地的积极性明显上升。银川市多重利好政策组合发布，楼市的信号越来越明朗。
| 数据来源于博源咨询
供应方面：2023年以来，银川商品住宅市场的供应面积都较为可观，呈现出了“逐月递增”的趋势。据了解，本季度银川的住宅供应量达到100万方左右，环比增长33.9%，同比增长18.3%。盛世学府、云上阅海、汇融芳华等多个楼盘取证并上市，部分楼盘也迎来了首次开盘。这虽说楼市上新会给市场带来一定的去化压力，但也在一定程度上给低迷的市场情绪带来了正向的冲击和活力。
成交面积：在第三季度期间，万科大都会北区、翡翠印巷特色商业街、中海半岛华府等楼盘的销售成绩名列前茅，支撑起了整个宁夏楼市的发展。综合来看，本季度的商品住宅成交总量为54.84万方，环比增长12.3%，同比下降31.8%。而再从成交结构来看，130-150㎡依旧是市场成交的主流面积段。显然，银川新房住宅市场当前面向的购房群体，同样以手头资金较多的改善、置换类型为主。
房价方面：虽然银川楼市谈不上触底反弹，但房价却确实有了上扬的趋势。2023年第三季度银川住宅市场销售均价为10307元/㎡，环比上涨2.4%，同比上涨11.7%。这主要是因为随着高价地改善项目不断入市，置业成本相应变高，各板块上车门槛自然也会被抬升。
西宁楼市
不管是成交量还是供应量，西宁商品住宅市场在本季度都出现了下滑趋势。楼市逐渐下行，市场环境大不如前。虽说拥有楼市松绑政策和购房补贴等利好加持，但购房者的观望情绪依旧浓厚，在购房置业上越发谨慎。西宁市场全面回暖依旧尚需时日。
| 数据来源于拓虎市场数据
供应方面：2023年第三季度市场供应量明显低于去年同期，环比下降28% ，同比下降25%。受到市场大环境的影响，西宁楼市暂未出现新盘，商品住宅的供应面积主要依靠于老盘推新。整体来看，本季度商品住宅的供应主要集中在城东区（东方云锦、中惠紫金城）、城北区（西矿白鹭洲）以及城西区（锦玉园）。
成交方面：虽说楼市刺激政策不断，但受到市场大环境的影响，2023年第三季度的西宁楼市的住宅成交依旧不太乐观：环比下降10%，同比下降16%。从成交面积段来看，建面约110-120㎡户型为主力成交产品，改善型住房成交占比较2022年有所上涨。这意味着，西宁的偏改善需求正在慢慢觉醒，这类需求逐渐成为西宁楼市发展新动力。
房价方面：2023年西宁第三季度的商品住宅均价在9220元/㎡，环比下降4%，同比下降8%左右。房价呈现企稳横盘态势。各房企优惠力度较大，住宅价格下降明显。在最新70城房价数据中显示，10月西宁新房住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降1.1%。究其缘由，依旧可归结于政策端调控带来的后续影响。毕竟全国楼市行情大多如此。
小结
综合西北四城的住宅市场行情来看，今年第三季度的楼市发展都不太乐观。截至目前，4大城市的楼市发展尚处于持续回温阶段：供应方面，西安和银川出现了上涨趋势，兰州和西宁则出现了下滑趋势。成交方面，西安、西宁出现了“同比环比皆下滑”的态势；而银川的同比下滑，环比则出现上涨。而房价方面，西安、兰州以及银川均出现了不同程度的上涨，可西宁却依旧保持着微降趋势。这主要是因为西宁城市尚且处于调整阶段，楼市信心恢复还需要更多的宏观调控来补助。
此外整体来说，西北四城的市场供应量极为充足，后期大概率会以消化库存为主。针对当下的市场环境，各省政府也出台了相应的政策来刺激楼市消费，以求促进房产市场健康平稳运行——
1. 9月上旬，兰州政府办公室关于印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，官宣取消限购、优化二手房“带押过户”、执行首套房首付20%，二套房首付30%政策等系列行政调控手段。随后在9月中旬，兰州公积金又放大招：简化还房贷提取申请资料，不再提交个人征信报告！多项举措共同推进，力求修复购房者对兰州楼市的信心，推动兰州楼市再发展。
2. 9月下旬，西安市住建局召开了促进房地产市场平稳健康发展工作会议，重磅发布优化房地产调控举措。其中包括：取消二环以外区域住房限购措施、放松限购区域内居民家庭购房条件、全面推行“带押过户”、全面推行新建商品住房“交房即交证”等，旨在进一步激发市场活力，促进房地产市场平稳健康发展。
3. 9月末，西宁房管局联合其他14部门印发了《西宁市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，其中涉及了换购住房退个税、加大住房公积金支持、交房即办证等16项具体措施。短期内或将极大地鼓舞西宁人购房的积极性，长期来看也将强势助推西宁房产市场良性循环和健康发展。
（链接：西宁新出台楼市政策解读）
4. 10月中旬，银川市住建局等15部门印发了《进一步促进银川市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。内容涵盖：加大多子女家庭购房支持、优化公积金贷款首付比例、加大金融政策支持力度、提高住宅供给品质、提高房屋征收货币化安置比例、进一步优化房地产营商环境、防范化解行业风险隐患、持续加强房地产市场监管等方面。通过政策来辅助市场自我调节，促进房地产行业良性循环。
来源：原创 拓虎 拓虎地产
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