政策
快评
10月18日，国家统计局发布2023年1-9月份房地产开发投资与销售数据。当前房地产数据总体处于筑底弱复苏态势。这说明既有的政策效应在积极释放，也同时说明政策宽松力度还需要强化。
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开发投资
1-9月份，全国房地产开发投资额同比增速为-9.1%。该指标总体上处于跌幅扩大态势。1）开发投资指标代表了房企供给端扩张的内容，当前此类指标略受约束，说明有一定的压力。我们认为，要客观看到销售端、资金端和预期等层面都面临一定的压力。此类指标也对三驾马车等指标产生了影响。2）从近期各地激活供给端的操作看，有几个重要的信号。包括购地方面的限价政策取消、土地开发的容积率约束减少、勾地和做地的主动性增强、施工环节采取了友好的措施，这些都有助于促进开发投资指标企稳。
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新开工
1-9月份，全国房地产新开工面积同比增速为-23.4%，该指标已经出现了连续25个月的下跌态势。1）短期内，新开工不足的风险还没有暴露出来。这和购房销售市场数据相对处于低位是有关系的。但是从房地产良性循环的角度看，新房的开工数据还是需要提振。这就要求各地要重视该指标反映出的问题。2）建议各地在预售制度方面要采取更灵活的措施。“一管就死”是目前预售制度方面的一个问题。各地要规范预售的流程，但是一些资金还是需要加快到位。对于一些销售不错的项目，更是需要督促加快建设和交付。
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1-9月份，全国房屋竣工面积同比增速为19.8%，该指标说明各地保交楼工作有较好的成绩。1）各地的意识已经上来，在解决各类问题的过程中，保交楼是排在第一位的，这说明各地把房屋交付和保民生作为一项重要的工作在抓。2）各地保交楼工作还需要继续。尤其是一些房企资金状况出现了问题，包括销售端的数据，这就使得保交楼工作会遇到一些新情况。特别是在债务问题较大的情况下，如何平衡关系确保保交楼工作更上一层楼，这个非常关键。
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1-9月份，全国房屋竣工面积同比增速为19.8%，该指标说明各地保交楼工作有较好的成绩。1）各地的意识已经上来，在解决各类问题的过程中，保交楼是排在第一位的，这说明各地把房屋交付和保民生作为一项重要的工作在抓。2）各地保交楼工作还需要继续。尤其是一些房企资金状况出现了问题，包括销售端的数据，这就使得保交楼工作会遇到一些新情况。特别是在债务问题较大的情况下，如何平衡关系确保保交楼工作更上一层楼，这个非常关键。
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1-9月份，全国商品房销售面积同比增速为-7.5%，相比1-8月份跌幅继续扩大。1）虽然该跌幅有所扩大，但是从单月的环比数据看，已经有了积极的表现。我们认为，宽松政策的释放需要一定的时间消化，要有耐心和定力，充分认识到房屋销售数据有企稳回暖的大趋势。如目前商品房销售面积单月已经出现了连续两个月的拉升，回暖态势积极。2）观察四季度的各地购房政策，以杭州市场为例，其购房政策呈现了持续宽松的导向，包括限购政策已经基本上体现出零门槛的条件。各类购房政策宽松有助于激活合理住房消费需求。
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9月末，全国商品房待售面积同比增速为18.3%。1）当前待售面积已经出现了连续25个月的同比正增长态势，但同时出现了近4个月来首次环比下降态势。这说明9月份是各地积极去库存的非常重要时机，也取得了积极的成绩和效果。2）去库存依然是各地要抓的工作。我们注意到，各地8月份以来积极推盘，楼盘供应量还是很不错。但是反过来看，各地去库存工作还需要再接再厉。库存去化好，才是房企稳定的最基本生命线。
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1-9月份，全国房企到位资金额同比增速为-13.5%，该指标相比1-8月份的-12.9%略有恶化。1）关注企业资金状况依然是当前要重视的内容。金融政策环境非常宽松，各类房企要有新思维，主动争取各类金融支持，化被动为主动，打好本轮楼市攻坚战。2）定金及预收款、个人按揭贷款的指标首次转正， 这就说明销售端回暖开始显现，进一步说明既有政策的效应积极显现，这也促进了房企资金面的改善。随着后续各类购房政策的持续宽松，房地产市场将有进一步回暖的可能，房企的资金状况也会进一步改善。
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1-9月份，全国商品房销售均价为10503元/平方米，同比增速为7.2%，相比1-8月份的10569元/平方米有所收窄。1）单月数据看，当前各地房价有所下跌。从各地的价格政策看，总体上呈现了非常积极的价格调整态势。这和各地项目销售量增加、各类价格优惠力度加大是有关系的。这恰说明，购房的最好窗口期开启。2）对于此类商品房的价格，后续预计限价政策会放开。但从实际情况看，各类价格总体上以稳为主，部分积极去库存的项目还会有相对多的价格优惠。
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总结1-9月份全国房地产市场数据，各类指标尤其是销售端指标已经出现了一些积极信号，值得肯定，进一步说明既有政策效应积极释放，也有助于进一步稳定市场预期。1）销售端的回暖值得重视，目前正进入弱复苏的态势。包括销售数据的单月指标、销售数据的回笼情况，都朝着好的方向发展。这恰说明各地购房政策积极到位，降低了购房成本，激活了合理住房消费需求。2）随着销售端的回暖，企业资金状况也有改善的空间和可能。各类金融机构对于房地产市场的判断也会有新的调整。但总体上预期进一步向好，朝着平稳健康发展的方向演进。
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