★ 买房送车位的税务问题
在房地产实操促销方案中，开发商与业主签订《商品房买卖合同》，同步签订《车位使用协议》附赠自建的车位给业主“无偿”使用，使用期限为车位交付业主之日至车位土地使用权到期至本协议终止时止。
首先要厘清“买房送产权车位”中开发商赠送给业主车位使用权，是否为无偿赠送行为。
所谓赠送，是指与自身利益没有直接关系的公益行为。《企业所得税实施条例》25条中的捐赠，以及《增值税暂行条例实施细则》第4条“规定的自产，委托加工或购买的货物偿赠送他人”和财税（2016）36号第14条规定的“无偿提供服务”，显然指的都是无偿性的捐赠，需要视同销售征收增值税。
而业主获得开发商赠送若干年车位使用权的前提显然是必须购买相应的商品房，应认定为“捆绑销售”业务。
现将其涉税问题分析如下：
01
企业所得税
《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”
采用“买房送车位使用权”的销售方式，按照销售房屋和车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位使用合同，车位使用权应分摊的销售收入在发票的备注栏注明，按发票复印件或车位使用权出让合同确认不动产销售收入，同时按建造成本确认营业成本，缴纳企业所得税。
02
增值税
按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件一规定，“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的，按销售不动产缴纳增值税”，即开发商“买房送产权车位使用权”的实质属于商品房和产权车位捆绑销售业务，即实物折扣销售业务。
对于此类实物折扣式捆绑销售，无需对“附带赠送”的货物或服务另行按公允价视同销售计征增值税。
地方税务机关针对“营改增”业务中的买赠业务，也认定为无需另行视同销售征收增值税。
实操案例中，开发商按《商品房买卖合同》约定的全款开具了商品房销售发票，又因销售商品房和销售产权车位，均按“销售不动产”税目征税，不存在增值税税率差异问题，故，这部分产权车位实物折扣金额已经包含在商品房价款中缴纳了增值税。
也就没有必要按照《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154号）“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。”的规定，分别商品房和产权车位在同一张发票上不同行次拆分成交价格开具发票。
03
土地增值税
按照《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号） “地税部门与征收契税的财政部门之间，以及各相关税种的管理部门，要加强经常性的协调和沟通，统一对房地产交易价格的认定，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性。”的精神，开发商有偿赠送产权车位40/70年使用权，也应视为销售不动产行为，参照国税函（2008）875号文件，按拆分后的金额分别确认商品房和产权车位的土地增值税清算收入和相应扣除项目金额。
由于上述“有偿赠送”产权车位无相应的网签合同和销售发票，建议由第三方评估机构参照国税函（2008）875号文件对不同时间签约的《商品房买卖合同》分别评估“赠送”车位的公允价格，作为拆分商品房和产权车位土增税清算收入的依据。
有些地产公司的营销部门，经常会做这么一种促销活动：买房子送车位。这里面到底有没有税务风险，我们最后来聊聊这事。
送的如果是有产权的地下车位。有产权车位，本身属于可售物业，也要走签合同、办网签等手续。
在税务的处理上，买100万元房子送价值10万元的车位，送的是自己的开发产品，就相当于是实物折扣，也就是捆绑的销售。企业在合同和发票上，分别标明对应的价格，增值税、所得税、土地增值税上，按房子和车位的公允价值，把100万元分摊到各自的收入，去缴纳各自的税种。在税务处理上，只要小业主认可发票这么开，没有税务上的风险。
送的如果是无产权的地下车位，如买100万元房子送价值10万元的车位。无产权车位，不是真正的可售物业，是房地产商在“偷偷”地卖。当然无产权的车位，也不需要办网签手续。
向小业主承诺，买房就送车位。实际上操作起来，是比较的有难度。
要过这么几个关口：
1、合同怎么签。
售房合同上，一般也写不上去“买房送无产权车位”之类话，所以大概率可能，售房合同上就标明房价100万。
小业主不放心，说好的送车位，应该有张纸。最大可能，双方签一个补充协议，约定“买房送车位”之类话。
2、网签。
办理网签时，对照售房合同，房价就是100万。
3、开票。
这时可能有三种选择，一种是开张100万房款的发票；第二种是发票上分别开90.9万元房款和9.1万元的车位款；第三种是开100万房款，在备注栏写明送车位一个。
第二种发票的开法，下次小业主办过户时，大概率是有问题的。第三种开票的方法，不但过户时会有麻烦，税务上也会有问题，税收上规定的折扣，须在金额栏注明。所以综合比较，开票可能性最大的是开张100万房款的发票。
4、缴税。
合同上标明房价100万，发票上开的房款100万。你说卖房子的税，是不是得按100万来申报？
那送出去的车位怎么办？
二种办法，一种按10万元来申报三大税种的收入，相当于送车位，送出了一堆的税出来。还有一种办法，挺着不申报，那得惦量下，有没有风险？有多大的风险？
来源：高景亚太
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