9月末，西宁房管局联合其他14部门印发了《西宁市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，其中涉及了换购住房退个税、加大住房公积金支持、交房即办证等16项具体措施，强势助推西宁房产市场良性循环和健康发展。
而这些与购房者息息相关的政策，自然也牵动着诸多西宁人的心。那么拓虎小编借由此机，对部分“亮点政策”进行逐一解读，希望能为您答疑解惑。文件显示，在2022年10月1日至2025年12月31日期间，出售自有住房、并在现住房出售后1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。简单来说，就是有效期内换购住房的西宁人，政府给予退税优惠福利。关于此项政策的疑惑，往往体现在以下几个方面：
举个例子。小A在以100万的价格出售了西宁某区自有住房，缴纳个税1万元（按房屋总价的1%计算）。接下来，我们假设小A完全满足了“换购住房退个税”的相关政策。如果小A在有效期内购买了一套150万的新住房，那么他可以申请的退税金额为缴纳的个税1万元；但如果小A新购的住房总额仅有50万的话，那么他可以申请的退税金额为0.5万元（50÷100×1万元）。
只要换购住房的所有流程是在青海省内进行的，皆可享受此项优惠政策。换而言之，“青海卖，青海买”即成立。比如说，我们想要卖掉州县的房子前往省会西宁换购，同样也是可以享受退个税福利。但如若想要卖掉外地的房子再来西宁买房的话，则显然不成立。
出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。换而言之，想要享受此项政策，必须做到“本人卖、本人买”才可以。如果房产证上是夫妻双方两人的名字，那么可以按比例退税。文件显示，夫妻双方均足额缴存住房公积金的家庭在我市购买首套住房，住房公积金贷款额度提高至80万；同时还加大了对新市民、青年人、二孩及以上家庭的支持力度，更好满足缴存人的实际需要。
事实上，近些年西宁已经大幅增长了公积金的发放额，将更多资金用于满足购房群体的合理居住需求。早在2022年，西宁就曾将住房公积金贷款额度提高到70万元。但与之不同的是，此次额度再上调则拥有了附加条件：“首套住房”和“我市购买”。这显然更加重视省内的刚需购房群体的置业需求，有利于进一步下降购房成本、助力西宁城市的刚需置业释放。文件显示，深化不动产登记和金融便民利企合作，做好不动产“带押过户”。所谓“带押过户”，顾名思义指的是对已经办理了抵押贷款的商品房可以在抵押贷款没有还清的情况下，再次进行二手买卖。
在当前西宁楼市，“以房换房”的置换逻辑非常普遍。随着对居住品质的要求变高，大多数西宁人会选择出售小面积二手住房来置换大面积新房。但由于周期较长、成本较高，往往会导致“交易循环不畅”等问题滋生。而在“带押过户”模式下，使用买方借款资金偿还卖方贷款，卖方无需为还贷筹措资金，可以有效降低二手房的交易成本。举个例子。小B购买了总价为100万的住宅，贷款本金为70万元。现小B 想要将这套房源出售，如果按照过去的交易模式，则需要先筹集这70万元才可以实现房产转让。但如果按照现在政策来说的话，就可以省略掉这70万的提前支付成本。
对于卖家而言，这可以解决掉交易过程中存在的“还贷资金筹措难”等问题，规避资金风险。对于买家来说，这无疑能够减少交易环节，实现一次性完成过户、重新抵押手续。而对于整个二手房产市场来说，这也会缩短二手房交易周期，让市场交易循环畅通，对二手房市场活跃度提升有着积极的促进作用。文件显示，通过信息共享、优化流程、主动服务、限时办结等方式，综合运用“互联网+不动产登记”，积极探索“交房即办证”试点项目。在买房过程中，购房者尤为担心房产证的问题。很多楼盘在交房后才开始着手房产证的办理工作，期间会因为开发商手续不全、建筑规划不合规或其企业诚信等原因，两三年甚至更久都未必能拿到房产证。即便在当下西宁，没能取得房产证的住宅业主比比皆是。
所以如若能够实现“交房即办证”，那么无疑能够将西宁市民的房产证办理问题从根源上杜绝。如此一来，必然会切实提升西宁市民的获得感、幸福感和满意度。文件显示，统筹利用各类房源筹集保障性租赁住房，拓宽供给渠道，建立分层次、多渠道的住房保障机制。同时在后期还将会建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式，落实民用水电气价格优惠政策及租赁企业增值税、房产税优惠政策。
其实最近两年里，西宁市始终在强化保障性租赁住房供应。相关报道说明，西宁将在“十四五”期间计划实施保障性租赁住房11000套，后期还将根据市场需求作出动态调整。保障性租赁住房以建设建面不超过70㎡的小户型为主，主要用于解决新市民、无房青年人的阶段性住房困难；同时租金标准不高于同地段同品质的市场租赁住房租金的90%，力求让这些年轻打工人的生活稍显宽裕。
毫无疑问，在未来西宁将加大保障性租赁住房供给，着力缓解新市民、青年人等群体的住房困难，促进租房市场良性循环发展。在这一项条例旨在助推西宁的存量商品房去化，几乎每一条内容都与西宁生活息息相关。故而我们逐条来进行解析——
1. “科学规划商业及办公区域布局，引导各种零售、批发、餐饮、娱乐、酒店、商超等经营性商业用房在城市规划区内均衡布局发展,增强生活圈服务，提升生活便利度。”商业与办公的合理规划，将促使区域的商业氛围变得浓郁，自然会影响未来居住者的生活体验和娱乐消费体验。不仅如此，商业和办公相辅相成、自然会形成人流吸引力和人口聚集量，进而为房产提供溢价支撑。而海湖新区就是一个很好的佐证案例。
2. “城市更新中涉及的房屋征收安置，原则上可通过购买商品房、货币化等方式实施安置。”也就是说，西宁城市后期或将减少安置房体量、直接进行货币化安置；进而鼓励拆迁户拿着现金去购买新建商品房。城改货币化，显然就是变相地为市场创造一批刚需购买力，有利于楼市去库存，促进房地产市场稳健发展。3. “经专营单位认定，用于居住的非住宅性质的房屋，符合一户一表、计量到户等相关标准的，执行民用价格收费标准。”一直以来，商业公寓、写字楼的水电气费价格均贵于普通住宅；可此项措施的推进，就是将用于居住的商业公寓同普通住宅放在了同样的政策待遇之上。商业公寓本就具有“小面积、低总价”的优势，“水电气价格高”的劣势一旦消弭，必然能够推进公寓等商业产品的去化，进而盘活西宁的商业市场。4. “允许购买非住宅性质房屋的产权人本人及其配偶和子女办理购房落户手续。”商业产品落户，就意味着购买者可以享受与该区域住宅同等的入学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。尤其是与住宅享受同等入学条件，将非住宅商品房去库存与子女就近入学挂钩。比如虎台小学周边的新房住宅产品稀缺、但公寓产品却并不稀有；公寓落户则可以让小孩子在虎台小学就近入学，对于很多家庭来说有着很大的吸引力。这有利于刺激西宁楼市的公寓购买需求，或能够在一定程度上恢复西宁人的购房热情。显而易见，西宁此次对楼市调控的力度极大，或将直接影响接下来西宁人的置业选择和决策。整体来看，此次政策的出台，短期内或将极大地鼓舞西宁人购房的积极性，长期来看也会促进西宁房产市场走向更加健康、可持续的轨道！当然，文件中还有其他方面的松绑政策，我们一起来看原文——
来源“原创 小花 拓虎地产”
青公网安备 63010402000608号