2023年1-8月房地产行业数据点评

发布者：省房地产协会发布时间：2023-09-19 阅读次数：0次

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商品房销售市场继续下行

1—8月份，商品房销售面积73949万平方米，按可比口径计算同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，按可比口径计算下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。

1-8月新建商品房销售面积及金额跌幅继续扩大，市场还处在调整阶段。8月份以来，北京、上海等多个一线及核心二线城市相继实施“认房不认贷”、降低首付比例、调低利率下限、全域或部分放松“限购”“限售”等政策，交易量开始有所回升。部分城市政策改善空间相对有限，能否持续性支撑销售回升存在较大不确定性，市场仍面临下行风险。市场热点呈现点状分布，尚未形成全面回升态势，政策放松的同时，二手房挂牌量激增，显示市场对楼市的走向具有不同的解读。

央行继续运用货币政策工具向市场提供流动性，决定9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。放松“银根”，直接受益的是商业银行可贷资金增加预计5000亿左右。对房地产市场而言，央行举措肯定是正面的，配合当前正在展开的救市政策，楼市有望在融资层面获得新支持。

整体而言，当前房地产市场属于超跌状态，叠加经济增速放缓、居民可支配收入下降等不利因素，看空预期处于优势地位。客观分析，中国楼市长期基本需求规模仍在，利好政策出台有利于提振市场信心，改善房企经营预期。我们认为，政府政策工具箱中仍有很多可释放的措施，中短期，财政金融进一步宽松，行政政策方面，转换执行多年的行政限制思路，放开高能级城市“限购”“ 限售”“ 限价”等政策扩大需求，让市场重新在资源配置中起主导作用，激活市场交易意愿，在高能级城市传导下，有望带动行业筑底复苏。长期看，可以从土地供应结构、收入分配等源头进行调整。

单月数据来看，8月商品房销售面积及金额规模较上月略有回升，同比跌幅仍然明显。8月底以来重点城市出台的一系列楼市优化措施将在9月销售数据上得到体现，同时迎来行业传统销售旺季，“金九”成色可期。

分类物业销售看，商品住宅销售面积跌幅持续扩大，销售金额由涨转跌；办公楼及商业营业用房两项指标持续下降，但跌幅较上月均有所收窄。

从各地区销售情况看，东部地区销售面积跌幅扩大，销售金额由涨转跌，同比变动调整明显；中部和西部地区市场有所改善，两项指标同比跌幅较上月持平或收窄；东北地区销售面积再次转跌。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.3%、61.4%，与上月基本一致。

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房地产开发投资下行趋势不改

1—8月，全国房地产开发投资76900亿元，按可比口径计算同比下降8.8%；其中，住宅投资58425亿元，下降8.0%。

1-8月，房地产开发投资跌幅较上月再次扩大0.3个百分点。在销售低迷、资金压力影响下房企投资意愿处历史低位，央国企及头部民企为投资主力的行业竞争格未变，中小民营房企投资仍无明显起色。当前金融部门大力支持民营企业发展，增强民间投资意愿和能力。随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，行业投资有望逐步改善。超大、特大城市城中村改造的提速推进，也能拉动房地产及相关产业链投资增长。

房地产投资规模及节奏涉及到企业中长期运营和发展的重大战略决策，与政策环境、市场周期、企业资金链、企业发展预期等密切相关。政策回暖不意味着销售和投资的回暖，市场底的到来要滞后几个月。因此，在可预见的未来，房地产投资依然会下行，尤其是累计同比，继续向下的惯性很大。

月度数据方面，8月全国房地产开发投资9183亿元，基本与上月持平，同比减少19.1%，跌幅扩大1.3个百分点。市场信心修复尚需时日，短期负增长趋势不改。

从物业类别投资上看，住宅和办公楼跌幅较上月有所扩大，商业营业用房跌幅略有收窄。住宅投资占总投资比重76.0%，与上月保持一致。

从地区来看，各区域投资同比继续负增长，东北地区跌幅领先；东、中部和东北地区，同比跌幅均较上月有所扩大，西部地区跌幅较上月有所收窄。开发企业在东部地区的投资比重为59.3%，较上月提高0.1个百分点。

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房屋新开工面积保持低位

1—8月，房地产开发企业房屋新开工面积63891万平方米，同比下降24.4%。其中，住宅新开工面积46636万平方米，下降24.7%。

1-8月，全国商品房新开工面积累计同比跌幅走稳，8月新开工规模6922万平方米，单月同比跌幅持续收窄。年底房地产企业将迎来一波偿债高峰，资金到位状况也并未得到实质性改善，企业新开工力度和意愿较弱，新开工数据将持续深度调整。在保交付政策保障下，房屋竣工面积保持上涨，1—8月累计同比上涨19.2%。

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房地产开发企业到位资金跌幅持续扩大

1—8月，房地产开发企业到位资金87116亿元，同比下降12.9%。其中，国内贷款10671亿元，下降12.8%；利用外资35亿元，下降41.6%；自筹资金27195亿元，下降22.9%；定金及预收款30185亿元，下降7.3%；个人按揭贷款15453亿元，下降4.3%。

1—8月，受商品房销售市场低迷影响，房地产开发企业到位资金跌幅持续扩大，定金及预收款跌、个人按揭贷款跌幅分别较上月扩大3.5个和3.3个百分点；企业自筹资金稍有改善，同比跌幅略有收窄。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.4%，较上月降低0.4个百分点；自筹资金占31.2%，较上月提升0.6个百分点。

当前房地产企业资金面仍未得到有效改善，销售市场能否回暖存在较大不确定性。融资方面，8月利好房企的政策频出，上交所在金融支持民营企业发展工作推进会上表示保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，“一企一策”稳妥化解大型房企债券违约风险，推动民营房企股债融资项目落地。月底证监会发布政策，表示房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，为市场带来宽松预期，但政策效果有待观察。

央行降低存款准金率在一定程度上利好房地产企业融资，但前提是融资机制能够真正向房企开放，尤其是增信手段要敢于突破一些条条框框，从稳定经济、保障民生的角度切实给与受困房企以实实在在的资金支持，不但要保项目，也要保主体。

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商品住宅库存去化压力增加

8月末，商品房待售面积64795万平方米，较上月增加231万平方米。其中，住宅增加127万平方米，办公楼减少24万平方米，商业营业用房减少7万平方米。