一、市场总量变化：销售规模触顶，迅速进入负增长区间
二、开发投资变化：2021年触顶，2022年、2023上半年出现确定性较强的负增长
开发投资作为行业先行指标，与销售规模互相支撑与验证，同样在2021年触顶。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产开发投资是中国经济增长的压舱石，而开发投资进入衰退阶段后，对全社会固定资产投资规模形成负面影响。
同比增幅走势看，2021年一季度因基数原因短暂获得高增长，之后迅速回落，2022年4月份由正转负，至今增速转负超过17个月，与2020上半年的偶发负增长呈现不一样的特点。
三、土地市场变化
变化之一：随着城镇化率水平的提升，人口迁移速度减慢，城市建设土地需求量也在下降，高质量土地依然抢手
98房改之后的20年是城镇化快速发展的20年，也是中国房地产市场的黄金20年。
纵观土地市场的发展，2008年、2012年及2015年的低谷对应了整体市场阶段性低迷，无一例外经过短暂调整后市场迅速反弹，表现为土地市场的量价齐升。2020年疫情之后的土地市场出现了与以往完全不同的走势特点。表现为连续下跌，深度下跌。土地流拍、底价成交、国企托底、民企离场成为显著特征。
变化之二：2021年9月份之后土地溢价率波动性降低，保持稳定的低位
2015年到2021年是土地溢价率波动比较剧烈的时期。
政府地价涨幅态度暧昧。地方政府对土地财政依赖度较高，不希望地价太低，也不希望土地价格上升过快，从而引发房价的上涨。保持地价的相对稳定是政策目标。各类控地价措施出台，如优化土地“招拍挂”，不再价高者得，推行“限地价竞房价”，“限房价、竞地价”，“限地价，竞配建”等等。
2021年3月，土地“两集中”（集中公告、集中出让）政策出台，与疫情导致的行业下行重合共振，土地溢价率普遍回落，土地成交面积下降，成交总价下降。
四、资金来源变化：22年2月份后，房企资金来源明显减少，较此前下了一个台阶
受“三道红线”，银行信贷集中度管理等金融政策影响，开发商获得银行新增信贷的成本上升，规模下降，存量贷款被提前收回，展期困难。
资金是房地产开发的核心资源要素，近一年来不少头部民营开发企业出现债务暴雷，原因是市场萎缩、现金回笼困难，高负债下企业抗风险能力脆弱，导致资金链断裂。
政府意识到企业暴雷的严重性后果，融资政策在2023年开始转向，出台“三支箭”，从信贷、债券、再融资等渠道支持“保交楼”，由于是定向救助，且倾向保项目而非保主体，开发企业的资金链问题短期难以整体得到缓解。
五、新开工变化：2019年是近十年的顶峰，规模超过22.7亿平方米。2020年-2023上半年，开工规模逐年加速下降
六、竣工面积变化：“保交楼”政策的督促下，竣工指标保持相对平稳
2021年竣工面积达到11.14亿平方米，与2017年的高点基本持平。2022年受影响影响，项目施工受到阻滞，竣工面积同比回落，但回落幅度远小于开工面积指标。2023年竣工同比保持较大幅度增长。
虽然开发企业普遍反映资金困难，政府出台相应的金融保障措施“三支箭”，力保已售项目及时交付，保障民生和社会稳定。
由于同期先行指标新开工面积大幅下降，预计明年竣工面积也会逐步回落。
七、住宅价格变化：22年均价触及高点并缓慢回落，下降及持平城市数量明显增多
2022年之前百城住宅均价持续上涨，在22年6月份达到最高点16.2万/平方米，之后进入滞涨构筑价格平台阶段。
从近十年的房价走势看，2016-2017年是房价上涨最为迅速的阶段，单位平均房价从一万出头跳涨到1.4万元左右。房价总体处于较高位置，且长期处于上涨态势，暂时没有快速回落的情形。
百城上涨城市数量在2017年12月份达到93个，此后虽有反复，但总的趋势是上涨城市数量在下降，2021年5月份之后价格下降城市数量快速增加。
八、开发企业变化
变化之一：在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大
2019-2022年，虽然百强企业月度业绩规模有高低，但规律一致，即3月和6月是各季度的高点，且6月高于3月。2023年的走势打破了这一规律，3月份是半年度的高点，6月份业绩居然低于4月份。
2023年1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%、累计业绩增速由正转负。整体来看，目前市场需求和购买力透支、行业信心也仍处在低位。
变化之二：千亿房企阵营大缩水
表：2022-2023年全口径销售千亿以上企业数量分布
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
全年 | 43家 | 43家 | 20家 | 16家（预估） |
1-7月份 | 17家 | 23家 | 10家 | 10家 |
变化之三：房企集中退市，多家千亿房企进入退市名单
九、调控政策变化
变化之一：从全方位打击转为全方位救助
从近四年房地产调控政策冷暖度看，2020年下半年到2022年初的一年半是政策超级紧缩期，原因是疫情初期，中国有效控制了病毒蔓延，在全世界范围内走出了独立经济增长行情，资金回流，一线及热二线城市楼市炒作风起。重点整治学区房炒作、假离婚、众筹炒房等，政策基本围绕落实“房住不炒”而展开，且打击力度拉满。时刻提防房地产“灰犀牛”。
2022年4月份开始，由于国内疫情防控因素，人流物流资金流不畅，部分头部开发企业出现经营困难，债务违约等，调控政策开始转向，宽松政策占据主导，紧缩性政策占比迅速减少。近一年半的时间房地产政策以“转暖”“救市”为关键词。
变化之二：7月底八月初，中央对房地产定位进行历史性重磅表述：供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策
主要部委密集表态呼应中央。房地产政策因供求关系的变化而彻底转向；预期政策力度空前，调整大于优化，房地产生存发展局面发生显著变化。
支持房地产企业融资、发展；满足刚性及改善住房需求；降低房地产交易成本和持有成本。
变化之三：重点城市关于房地产政策的救市表述
北上广深四个一线城市在政治局会议之后迅速表态，将结合城市房地产市场实际情况，抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足刚性和改善性住房需求等，释放出强烈的信号。郑州作为热二线城市，率先落实“认房不认贷”、暂停限售等重磅措施。
因城施策依然是未来地方政府施政的主要策略。“认房不认贷”成为主流配置、拆除行政限制类政策藩篱，释放市场活力，降低购房成本、优化购房交易流程等。
大部分城市不再有明显阻碍房产交易的政策，一线城市适度优化限制类政策，匹配市场现状。
日期 | 政策主体 | 具体内容或回应 |
7月29日 | 北京市住建委 | 坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。 |
30日 | 广州市住建局 | 将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。 |
30日 | 深圳市住建局 | 将坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。 |
31日 | 上海市住建委 上海市房管局 | 将坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。 |
8月3日 | 郑州市住房保障和房地产管理局 | 率先出台新政，落实“认房不认贷”政策、暂停执行限售政策、有序下调存量房贷利率等 |
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