房地产项目如何做营销更有效果？
县城是房地产市场中很特殊的市场区域，其项目面向的客群，自身的经营理念等决定了它不能照搬一二线城市的营销及推广方式，需要在实际项目操作中创造出切合实际且具有特点的营销模式。
地县级房地产市场发展的特点
相对较成熟的一、二级地产市场，地县级房地产市场有其自身特点。
首先是参与竞争的开发商数量有限，同一阶段上市的楼盘数量有限，在某些地县级房地产市场甚至才刚刚开始市场化意义上的商品房开发。
其次，受居家生活质量进步较为缓慢和消费能力等因素的影响，地县级房地产市场的消费者往往更易关注一些基本层面的务实性东西，如买房看地段、离城的远近、今后生活成本的高低等等。
再次，在规划设计、产品策划和营销推广策略上，地县级房地产市场的产品创新和营销手段的创新非常少，多为对邻近城市的借鉴、跟风和模仿，缺乏个性。
最后，地县级房地产市场的媒体业难发达，宣传载体偏向电视、亲友介绍和案场包装等等，而且由于城市规模小、人口居住集中、彼此联系较为密切、信息干扰因素相对较少等原因，极易达成口碑效果。
县域级房地产市场操盘经验
第一、县城由于普遍还处于价格低洼区，楼盘的差价不会像城市动辄几千、上万，单位面积的盈利差价也有限，因此在营销费用上需有节制，应该在成本控制上做足工夫。
第二、楼盘设计和施工上，应以实效、节俭为原则。如果楼盘施工管理、质量太差，则后患无穷。
第三、注意县城小农意识对购房习惯的影响，因此在拿地、房子营造的朝向、户型、格局都要考虑到当地的风俗习惯，另外开盘的日期也应该有所选择。
第四、推广渠道以低成本、具有实效的渠道为主。围挡、巨幅、三翻、道旗、路牌、横幅、派单（包括DM邮寄、夹报）等传统大城市经常用的推广渠道都可以用。
第五、应该以圈层营销及定向营销为主。通过举办大、小型活动，邀请县城具有楼房购买能力（公务员、企业事业单位员工领导、教师、私营企业主等）的人员参加活动，形成某个圈层的良性互动；另外对当地具有特色的某个产业或市场可进行定向传播，通过与产业的协会或者市场的管理层举办各种活动、派发宣传单页，连续进行市场撬动，可以达成较好的销售。
第六、宣传诉求上，应更直露。比如几重环保标志、几项最新科技、买楼盘送什么……而在吸引他们前来的广告上，也可活动优惠、活动赠送等上进行直接诉求。
第七、客户群上，乡镇人群是不可忽略的重头。调查中发现，很多乡镇的有钱人都是县城楼盘的消费者。
第八、口碑宣传很重要。如果楼盘的品牌、形象在一些人脑海里形成口碑，也很快由晕轮效应变成众所周知的好房子、好开发商，因此应不时地給老业主一些优惠，多在园区组织业主活动，销售人员、物料、营销活动等各种细节都要把握好。
第九、二三期开发上，老带新或者价值分享之类的活动不错，老带新，新老都可赠送移动的车位抵用券、物管费，或者直接给予一定的现金，卖力程度更甚于专门请的营销人员。
第十、定价上，一般遵循低开高走，利用县城人买房具有投资、自住，尤其投资成分更重的情结上，利用追涨杀跌，造成追捧现场。
地县级房地产项目营销策略
首先、注重开发与营销的地方性特色。这一条是操盘成功与否的先决条件，它决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行，是否能够达到预期的理想目标。而后，在深入研究市场需求特征的基础上，做好产品优化工作。
其次，“合情合理”的传播途径。事实求是的态度是做策划推广工作的前提，大城市有大城市的完善推广环境，小城市也有小城市推广的优势条件，可以说在三线城市发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告成了最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择，更是节省广告费用支出，创造广告效果最大化的首选。因此在三线城市必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。
第三、广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了三线城市人们对广告接受的差异和认可度。在一二线城市，广告你可以随便创意，只要不违反广告法，但在三线城市你必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。
第四、销售说辞的地方性。在一二线城市屡试不爽的销售说辞，在三线城市必须充分结合当地的实际情况加以改进，要学会找到“共同语言”。
第五，良好的人际关系网络。客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的，客带客就是最好的证明。
第六、注意品牌的累积，通俗讲就是“好名声”。一般来说，开发商在一个三线城市做出一个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会环境。
最后、是做好财务预算。必须充分了解项目的成本、利润空间及推广的预算情况，只有充分了解了财务预算的构成，才能游刃有余地根据预算来做推广，否则推广中产生的费用是很难控制的，一旦超出预算，开发公司的利润目标就有可能受到损失，不利于公司整体经营指标的完成。
对开发商而言，在中小城市开发房地产项目要特别注意五点：
要算准开发周期，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成；
要做好充分的市场调查，更要做好民间访查，这不仅涉及项目和产品定位，也关系到营销方式；
广告推广一定要结合当地现状，大城市卖期房和炒概念的手法在这里如不能合理运用，或许会碰得头破血流；
在营销过程中口碑相传的影响力很大；
民间信用超过商业信用甚至法律信用。
总之，做地县级地产项目，一定要因地制宜不能生搬硬套以前的营销模式，要加以变化利用，更不能盲目推测，脱离当地的实际情况。
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