去年房地产市场经历了深度调整。通过供给端和需求端多项政策的扶持，房地产市场继续下行的趋势已经得到扭转，但房地产发展深层次的矛盾还没有完全解决，完善机制、改善供应结构、调整发展模式、防范化解风险、提振消费信心，还面临很艰巨的任务。 房地产企业可持续发展需要具备四种能力：一是防范风险的能力；二是识别需求变化的能力；三是依靠科技进步提高产品质量和效益的能力；四是诚信经营、筑牢信用基础的能力。 对于全年的市场判断，销售规模去年大幅度下降的情况下今年有望止跌，处于弱复苏的状态。2023年的市场是一个修复市场，是一个缓慢的回稳的市场，需要行业各方面对这个市场进一步的呵护。 对企业未来发展趋势我们也做一些简单的判断，横向的角度说，千亿房企维持在20家左右。投资角度说，央国企依然是主力，偿债的情况2023年到期的规模还是很大，偿债压力继续很大。目前的融资环境有所改善，企业有喘息的空间。今年因为对应去年前年的销售，所以盈利结转上的压力还会继续释放。经营上反而出现了更加精细化的运作，简单粗暴的管理到精细化管理的过程。企业也更加注重产品。对于整体行业来讲，未来也要保持整体行业平稳健康发展的态势。” 今年中国经济要达到什么位置，关键要看房地产相关投资能不能稳定下来。做金融也要做预判，现在市场的一致预期在3%，如果能够持平已经是非常好的消息。整个中国经济的软着陆，特别是地产的着陆今年就可以实现，这是目前非常关注的指标。 投资来自于三个方面，基建投资，房地产投资，非制造业的投资。去年的房地产销售降了40%，投资降了10%，今年中国经济到什么位置，关键看房地产相关投资能不能稳定下来。做金融的也要做预判，现在市场的一致预期在3%，如果能够持平其实已经是非常好的消息。整个中国的经济的软着陆，特别是地产的着陆今年就可以实现，这是目前非常关注的指标。制造业投资取决于城市化，如果房地产投资轻微的下滑，出口零增长，对制造业投资的目标也不能设定的太高。地方基建和房地产又是密切相关的。 现在比较困扰的问题是居民的行为。为什么觉得现在销售比较费劲？整个房地产销售，豪宅是一个小样本，更重要是普通的中产居民加杠杆购买就有一个存贷差，已经达到了历史的高位。特别是去年，居民报复性消费没有看到，报复性的还贷却出现了，意味着居民对房地产趋势变化多多少少存在不确定性。房地产这样的状态，这样的盈利模式以及投资品的属性应该说去年为最终的节点。 今年的货币很充足，为什么经济启动的迹象还是比较温和？两个原因，第一，现在可能大量的的货币来自于债务滚动，借新还旧，真正的投入到新增的经济增量和消费里面是有限的。另外，这么多的货币的增长可能并不是用于投资或者消费目的，而是仅仅增加了存款，因为大家的心态比较谨慎，特别是因为房地产市场的重大的趋势性的变化，使得大家在这方面的心态比较小心。这就意味着启动市场的时间比想象中久，温和的复苏时间可能更长。 未来经济发展受两个主要条件的约束，一个是最底层的就是人口，按照现在的数据看，去年下降的很厉害，我们预判2030年人口达峰早了八年到来，意味着所有的机会都是结构性的。还有一个因素就是碳达峰，我们预期2030到2035左右排放也会达峰。意味着我们的城市化不会永远的修下去，大概的时间和空间就是十到十五年，将迎来中国式的城市化的最高峰。 过去市场85%的主体都是投资融资开发服务一体的，传统的重资产的地产商的模式，现在投资和开发还有专业服务在逐步的分离。代建行业应运而生，这两年的规模稳定增长，即便是2022年增速有所放缓，但是还是有16%增长，这跟地产重资产26%、40%的下降是非常明显的反差。 代建行业是非常好的赛道，一方面代表未来轻重分离，资本和开发能力分离的趋势。另一方面，大家有短期的压力，过去的开发项目比较多，随着资金到位的下降，资源情况的下降，大家的投资增速放缓，企业有很大的开发团队和雄厚的管理经验，通过代建的渠道进行管理输出，稳定团队。 行业稳步发展的同时，还处于初级阶段，没有形成一个非常明确的模式。集中体现在几个方面：第一，代建的管理标准到底是什么，大家往往对管理标准认识不清，有时候要求过高，有时候要求过低，有的项目亏损很严重，他希望达到预期目标，管理要达到的标准是比较模糊的。第二个是，资方取得了土地委托管理团队管理，里面有大量的工作，开发的链条非常庞大，前期的客户定位，产品定位，产品研发、成本配置，开发节奏，销售政策，销售节奏，成本招采到后面的服务管理，日常的决策非常多。如何在这个基础上利用各自的优势和各自的权责有一个明确的角色分工，是这个行业里面没有解决的。另外，代建的标准也是模糊的，怎么区分资本创造的价值和管理创造的价值。代建的价值和资本的价值总是模糊的，从模糊到清晰的过程都是需要行业不断的磨合，众多项目的建设最后才能达成共识，这也是行业今后发展背后的隐忧，尤其是这次调整把更多的企业挤到这个赛道，目的只是作为短期的变通，对整个行业健康探索还会增加更多的难度。 政策工具箱还没有用尽，整个“房住不炒”的大基调下还有很多政策可用。如果“三只箭”围绕发债、股权融资、借款陆陆续续发的话，相信箭还没有射完，不动产配套基金后面还有政策可以期待。 房地产作为支柱行业，资产运营模式、金融业和不动产行业结合的模式需要一个重大调整。运营模式从买转向租，需要做五方面的探索。第一是去杠杆，第二是降周转率，现在很多地方采取了比较高的预售监管措施，虽然觉得不合理，但是这是作为投资中必须做好的现实的预期，如果百分之百的销售资金监管起来，就变成的现房销售模式。第三是提升行业开发建设的科技含量，不管是房屋的设计上还是各种装配式，新科技的运用。第四个是租售并举，第五个是延长房子的寿命。 来源：中房研协测评研究中心
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