央行党委书记、银保监会主席郭树清日前在接受媒体采访时表示，“以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费”“将努力促进房地产与金融正常循环，积极稳妥推进中小金融机构风险处置，前瞻应对不良资产反弹风险，积极配合化解地方政府隐性债务风险，依法将各类金融活动全部纳入监管”“将落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡”金融监管当局对房地产的政策表述由“最大灰犀牛”转为鼓励消费“房地产是金融体系最大灰犀牛”这是出自2021年3月金融监管最高层的判断。在此背景下，各类房地产紧缩政策不断出台，尤其是“三道红线”，银行信贷两个“集中度”管理等，直接把房地产开发企业的融资渠道压缩到极限，叠加连年疫情的影响，房地产行业这个“灰犀牛”从肉眼可见变为迎面而来。金融对房地产的紧缩监管政策带来了全行业的规模收缩，房地产开发企业中的市场活跃力量——民营房企纷纷暴雷违约。这种全行业垮塌式的调整是各方面始料未及的，房地产的基本面出现了重大调整。房地产的年销售规模天花板是2021年的18万亿元，2022即便打个折扣，也在14万亿元左右，其中相当大部分是预售。房地产企业出现资金断档，施工难以为继，其背后的银行信贷、地方平台融资、土地财政、消费者权益、社会消费将面临巨大危机。从这个角度看，房地产金融政策必须要进行调整，好在这种调整也随着时间的推移逐渐明朗。2022年3月2日，在同样的场合，郭树清指出，2021年房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。同年9月则表态“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。对比前三次表态，可以发现金融监管当局最新的发言里已经没有了“灰犀牛”“泡沫”这些关键词，代为“鼓励消费”“平稳健康”“新模式”等。优质头部房企获得资源倾斜，什么是优质房企需要明确标准在官方表述中，无论是金融十六条、还是“三支箭”，能够享受到政策扶持的都是优质头部房企，也就是达到一定门槛才行。对于所有房地产企业来说，大水漫灌式的流动性支持是没有的，可能未来大部分企业面临的局面并不能有特别明显的改善。从官方到企业到学界，一个共识越来越清晰：房地产以后的玩法要变了，草莽英雄将退出历史舞台，依靠时代红利发展起来的老板、经理人在未来的发展环境下将难以再复制成功。优质头部房企是一个若隐若现的白名单，哪些企业能够进入，这绝对不能靠运气，更多是企业各方面综合实力的体现。“三道红线”虽然现在不提了，不代表政策不再关注企业负债情况。你的发展模式到底是资源推动型，还是管理推动型？你的土地投资布局是否符合国家发展规划大局？产品设计是千篇一律还是每个楼盘都独具匠心，企业包括产品的品牌价值几何？可以肯定的说，单纯依靠产品简单复制寻求规模扩张的房企不是优质的，也很难稳定做到头部。从行业发展角度看，我们认为政府应进一步明确优质头部企业的认定标准，尤其是对于综合实力的衡量，应更加可量化，可评价。这样既给房地产开发企业的发展指明了方面，便于对接资源，也给政府一定的管理参考，而不是随意的解释。
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