经济日报声明，不要误读房地产去金融化！

发布者：省房地产协会发布时间：2022-02-22 阅读次数：0次

最近，万科掌门人郁亮在集团2022年会上的“总结发言”，被媒体广泛报道。

其中的部分观点，比如“黑铁时代”、“缩表”、“国家不允许房地产占用过多金融资源”、“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年”等，引起了广泛关注和讨论。

7年未用的“大尺度”支持政策出台。楼市“解绑”的速度正在加快！据报道，近日菏泽、重庆、赣州有部分银行调低首套首付比例至20%。

与此同时，经济日报日前发文称，日前，某大型房地产企业内部讲话流出，在市场上引发了关于“房地产去金融化”的讨论。文章称，有声音认为，接下来行业金融支持将大幅降低，这是对“房地产去金融化”的一种误读。

“去金融化”最终目的是优化负债结构

经济日报文章称，房地产行业曾出现的“过度金融化”问题，具体体现在两个层面。一是房地产开发经营过度依赖金融杠杆，高负债、高杠杆、高周转；二是房地产企业纷纷布局金融领域，投资、持股甚至控股商业银行、保险机构、信托公司等，产业资本过度进入金融行业。

文章称，“去金融化”是对此前过度金融化的一种矫正，其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平，优化负债结构，推动房地产回归居住属性、民生属性，避免引发区域性、系统性风险。

必须明确的是，我国房地产市场平稳、健康发展的总体趋势不会改变。此外，还要探索行业新的发展模式，加强对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

在行业去杠杆过程中，个别企业违约风险必然会暴露。对此，不能急于政策转弯，否则便是前功尽弃。要在坚持“房住不炒”的定位下，积极稳妥处置已暴露风险；同时，保持房地产贷款增速平稳、投放有序，但在结构上要做到“有保有压”，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求，坚决遏制违法违规行为。

多地房贷首付松动

消息面上，据媒体报道，从中国银行、农业银行、工商银行、建设银行山东省菏泽市相关营业网点处获悉，四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。

此外，媒体从重庆、江西赣州的地产中介处了解到，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。据业内透露，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，自2021年实施房贷集中度政策以来，各地执行20%首付比例的情况非常少见，因此本次菏泽释放出了明显的房地产宽松信号。

最近15年房贷首付比例下调至20%只有两次

据深蓝财经整理，最近15年历次按揭贷款政策，首付比例下调至20%的只有两次。

第一次，2008年10月27日，央行宣布最低首付款比例调整为20%，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

当时的背景是，2008年国际金融危机全面爆发，中国经济增速快速回落，出口出现负增长，经济面临硬着陆的风险。当年，全国商品房销售额2.41万亿元，同比下降18.6%。

第二次，2014年9月30日，央行宣布，非限购城市执行首套贷款首付比例20%，二套贷款首付比例30%政策，首套利率最低可打7折。限购城市执行首套贷款比例30%，如果贷款已结清，二套贷款比例也可只付30%。

当时的背景是我国房地产市场步入调整期，量价下行，各地商品住宅库存量高企，经济面临诸多风险。中央多次喊话要“去库存”。当年全国商品房销售额7.63亿元，同比下滑6.3%。

这两次“降首付”政策，都是由央行宣布的，因为那个时候还没有“因城施策”的楼市调控模式。

这两次调整后，发生了什么？

第一次，2009年，全国楼市均价达到4681元一平，同比上涨23.6%。销售总额4.4万亿元，同比上涨82.6%。过热的楼市，引发了2009年底的调控重启。

第二次，2015年至2016年，全国楼市均价分别上涨7.4%和10.1%。销售总额同比分别上涨14.4%和34.7%。过热的楼市，紧接着中央提出“房住不炒”的总定调，并引发了2016年10月开始的长达5年的“史上最严的楼市调控”。

地产政策推演：“因城施策”为纲，循序渐进优化

结合去年下半年以来房地产方面中央定调及地方政策推进情况来看：

1）总体定调：2021年底以来，中央重要会议对房地产行业的核心定调为“因城施策”和“良性循环和健康发展”。

2）已放松政策：供给端的涉险房企资产处置及预售监管局部优化、金融端的按揭利率调整和公积金贷款标准调整。

3）尚未放松政策：需求端限售、限购、限贷政策。

中信证券研报认为，当前各地房地产政策工具箱储备仍较丰富，此次菏泽市调整“无房无贷”购房者的首付比例标志着需求端政策优化的开启，后续各地需求端政策有望依据销售情况而“因城施策”推进，此外地产融资政策亦有调整优化空间。

总体来看，解决前期地产信用问题的核心在于缓解当前流动性状况，需求端（对应销售回款）的购房者预期与融资端（对应持续融资）的金融机构意愿是地产政策的重要发力点，目前看上述方面的政策正在持续发力过程。预计“新房销售企稳→问题项目处置→房企融资能力恢复”有望在后续季度渐次出现。